روش افراز ,تفکیک , تقسیم و تقسیم نامه
برای کاربران عزیز ناریران که نیاز به داشتن اطلاعاتی در خصوص تفکیک و افراز املاک خود دارند ، ناریران این مطلب جامع را تهیه و گردآوری نموده تا بتوانند به بهترین شکل در این زمینه تصمیم گیری نمایند :
تعریف تفکیک :
تفكيك در عرف ثبتي عبارت است از تقسيم مال غيرمنقول به قطعات كوچكتر. به عنوان مثال، مالك يا مالكان زميني به مساحت 5 هزار مترمربع، زمين را به قطعات 200 متري تقسيم نموده كه در عرف ثبتي به اين اقدام گفته ميشود، آن زمين به قطعات 200 متري تفكيك شده است. به اين ترتيب از تفكيك به منظور انتقال قطعات تفكيك شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالكيت مفروزي با ابطال سند اوليه و تنظيم تقسيم نامه استفاده ميشود. تمامي امور مربوط به تفكيك در اداره ثبت انجام ميشود و بعد از آن صورتمجلس تفكيكي تنظيم ميشود. اين صورتمجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزي جهت صدور سند مالكيت براي قطعات و تنظيم تقسيم نامه است. در واقع اگر يكي از موارد گفته شده ناقص باشد، تفكيك اعتباري ندارد؛ مثلاً، اگر شخصي 6 دانگ ملك خود را به3 قسمت تقسيم كند؛ اما سند اوليه را باطل نكند، اين تفكيك فاقد اعتبار است. با وجود اين، تفكيك براي مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوي صاحب آن انجام ميشود و براساس آن ملك به قطعات كوچكتر تقسيم شده و به قطعات شمارههاي جديد؛ اما فرعي داده ميشود، حدود و حقوق ارتفاعي جديد تعريف و آخرين قطعهاي كه انتقال داده ميشود، سند اوليه باطل ميگردد. از تفكيك در تقسيم نامهها نيز استفاده ميشود. در تقسيم نامهها مالك، بيش از يك نفر است و ممكن است يكي از ديگري سهم بيشتري برده و نوعي صلح محاباتي انجام گيرد.در تقسيم نامه ملك مشاع است و بعد از تفكيك، سند تقسيم نامه تنظيم شده و براساس صورتمجلس تفكيكي براي هر مالك مشاعي يك قطعه مفروزي تعيين واسناد مالكيت مشاعي همراه تقسيم نامه از سوي دفترخانه به اداره ثبت ارسال ميگردد و ضمن ابطال سند اوليه، سند مالكيت مفروزي براي مالكان صادر ميشود.
تفاوت بين افراز و تفكيك :
تفكيك زمين و تقسيم آن به چند قطعه يا تفكيك يك مجموعه يا مجتمع ساختماني به چند واحد آپارتماني و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولاني داشته و به دليل كثرت انجام و نمونههاي متعدد عملاً جايگاه خود را به عنوان يك تكليف در ثبت باز نموده و شيوهاي حاصل شده كه همه به يك نتيجه مـنـتـهــي و در آن مـفــروزات، مـشــاعـات و مشتركات مشخص شده است و با استفاده از قانون تملك آپارتمانها و آييننامه اجرايي و بـخـشـنـامـههـاي ثـبـتي و دستور العملهاي ارشادي، مشكلات در عمل حل و مرتفع گرديده است.
افراز ملك همزمان با تقسيم و تفكيك در حقوق مدني راه يافته مقولهاي است كه تا به حال چنان صورت كلي و شيوه اقدامي پيدا نكرده و همه راهها به يك نقطه ختم شده است و آنچه به عنوان راهنما در دسترس ميباشد، قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 22 آبان 1357 است.
تفاوت تفكيك و افراز از نظر شكلي و ماهيتي عبارت است از :
1- در تـفـكـيـك وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفكيك است؛ ولي در افراز بايد حالت اشاعه؛ يعني مالكيت بيش از يك نفر باشد.
2- تفكيك بارضايت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به حصه يكديگر و قصد، قطع حالت اشتراك ميباشد.
3- در تفكيك توجهي به مقدار سهم مالكان در كل 6 دانگ لزومي ندارد و بعد از تفكيك بههنگام تنظيم تقسيم نامه رعايت حقوق و سهم هر يك از مالكان مشاع مطرح ميگردد كه با توافق نسبت به كسري و زيادت يا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعايت و توجه به سهم معادل حصه هر يك از مالكان مشاعي ضروري بوده و اگر اين رعايت در ملك به عللي با توجه به تصرف شركا و به وضـعـيـت ديـگر مقدور نباشد، بايد تعديل صورت گيرد و مقدار اضافي ملك،كه در سهم شريك قرار ميگيرد، بهاي آن تقويم و در صورتمجلس افراز قيد شود.
4- تفكيك فقط تقسيم ملك است؛ اما افراز تقسيم ملك توام با تعيين سهام مالكان مشاعي است و قطعات افرازي به نسبت سهم مالك مشاع به آنان اختصاص مييابد. به همين دليل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولي در تفكيك اين ضرورت نيست و مالك ميتواند ملك خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيك ( ضوابط و مقررات شهرداري) به هر ترتيبي كه مي خواهد تفكيك نمايد.
5- سن مالك يا مالكان دخالتي در امر تفكيك ندارد؛ اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبي اگر ميان مالكان، محجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود.
6- تنظيم تقسيم نامه پس از تفكيك ميان مالكان مشاعي براي استيلا بر سهم مفروزي ضروري است و چنانچه مالكان مشاع بعد از تفكيك براي تنظيم تقسيم نامه ميان خود توافق نداشته باشند يا قطعات تفكيكي را متفقاً انتقال ندهند، تفكيك اقدامي بيحاصل و كان لم يكن تلقي شده و دراين شرايط با وجود صورتمجلس تفكيكي شركا به ناچار بايد تقاضاي افراز نمايند ( افراز به دليل عدم توافق مالكان براي تنظيم تقسيمنامه.)
7- درصورت اعتراض به تفكيك از طرف يكي از شركا ادامه عمليات متوقف ميشود و با رضايت معترض ميتوان ادامه اقـدام را انجام داد؛ ولي اعتراض به افراز درحين اقدام از شركاي ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام ميتوانند اعتراض نمايند و رسيدگي به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحيت مراجع قضايي است.
8- انجام عمل افراز يا عدم افراز در حكم راي مراجع قضايي است و با افراز ملك و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالك مشاع ميتواند بر سهم مفروزي خود تسلط پيدا نموده و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت، سند مالكيت 6 دانگ قطعه اختصاصي را تقاضا و دريافت نمايد. با توجه به اينكه چنانچه سرانه يا حق مرغوبيت به او تعلق گرفته، بايد رسيد توديع آن به صندوق ثبت يا اقرارنامه رسمي ذينفع را مبني بر وصول اين حق قبل از صدور سند مالكيت مفروزي به اداره ثبت تسليم نمايد.
9- صورتمجلس تفكيكي ملك با انتقال قطعه يا قطعاتي از آن به غير يا انتقال سهم مشاعي به شريك ديگر يا تنظيم تقسيمنامه يا به طور كلي تنظيم سندي قطعي بر روي آن اعتبار پيدا مي كند؛ اما در افراز با انقضاي مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالك آن مستقرگي ديده و اين امر با استقراع تعيين ميشود. پس مي توان گفت براي حصول نتيجه و تسلط بر سهم مفروزي، تفكيك، اقدامي 2 مرحله اي و افراز، اقدامي يك مرحلهاي است.
10- تفكيك در اداره ثبت انجام ميگيرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه
11- در افراز راي صادر ميشود؛ ولي در تفكيك صورتجلسه تفكيكي
12- در افراز اجبار حاكم است؛ ولي درتفكيك مسامحه
13- در تفكيك سهم تمامي افراد جدا و ملك از حالت مشاع خارج ميشود يا اگر مالك يك نفر باشد، ملك به قطعات كوچكتر تقسيم ميگردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا ميشود و بقيه ملك مشاع باقي ميماند.
14- در صورتي كه بر تفكيك اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسيدگي ميشود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسي به دادگاه ارسال ميشود.
تفکیک افراز و تقسیم و تقسیم نامه
در اصطلاحات حقوقي و ثبتي عموماً سه اصطلاح تفكيك، افراز و تقسيم بكار ميرود كه هر يك بايستي در جايگاه خود بكار رود.
تفكيك: در اصطلاح ثبتي تقسيم قطعه زمين به قطعات است ( ترمينولوژي حقوق ذيل شماره 1375) بند ح ماده 1 آئيننامه تقسيم مال غير منقول به قطعات كوچكتر.
مثلاً مالكي قصد دارد قطعه زميني به مساحت پنج هزار مترمربع را به قطعات 200 متري يا متناوب تقسيم نمايد در اين صورت گفته ميشود كه آن زمين با تقاضاي از طرف مالك يا قائم مقام او به قطعات 200 متري تفكيك شده است.
تفكيك اراضي با تنظيم صورت مجلس تفكيكي پس از انجام تشريفات قانوني و تهيه نقشه توسط نقشه بردار ثبت و تاييد نماينده ثبت به امضا نامبردگان و مالك ميرسد در اين صورت براي هر قطعه تفكيكي سند مالكيت ششدانگي صادر و تسليم مالك ميگردد.
براي تفكيك اراضي داخل محدوده و حريم شهر و خارج از شهر مستندات متفاوتي مورد نياز است.
جهت انجام تفكيك اراضي واقع در محدوده شهر و حريم آن طبق ماده 101 قانون شهرداريها و ماده 154 اصلاحي قانون ثبت طبق نقشه تفكيكي كه به تاييد شهرداري رسيده است انجام ميدهد و شهرداريها مكلفند براساس ضوابط طرح جامع و تفصيلي يا هادي و ديگر ضوابط مربوط به شهرسازي نسبت به نقشه ارسالي ظرف دو ماه اقدام نمايند در غير اينصورت اداره ثبت راساً نسبت به تفكيك اراضي اقدام خواهد نمود.
تفكيك اراضي توسط دادگاه: طبق صدر ماده 154 اصلاحي قانون ثبت و ماده 101 قانون شهرداريها تفكيك اراضي ميتواند توسط دادگاه نيز صورت گيرد. بديهي است در اين صورت شروع رسيدگي با دادخواست حقوقي آغاز ميگردد و دادگاه با جلب نظر شهرداري و نقشه تاييدي توسط شهرداري اقدام به تفكيك مينمايد در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مهلت دو ماه از سوي شهرداري، دادگاهها راساً اقدام به تفكيك مينمايند.
لذا متقاضي تفكيك اراضي مخير به مراجعه دادگاهها يا ادارات نيست محل جهت انجام عمليات تفكيك ميباشد. بديهي است انجام تفكيك در مورد اراضي است كه عمليات ثبتي آنها خاتمه يافته است.
2-اراضي خارج از محدوده شهرها:
تفكيك اراضي زراعي و باغها: طبق تبصره 3 ماده1 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 1/8/1385 تفكيك اراضي زراعي و باغها و ماده 9 آئين نامه اجرائي مصوب 2/3/86 هيات وزيران، ادارات ثبت اسناد و املاك مكلفند در هنگام تفكيك و افراز و تقسيم اراضي زراعي و باغهاي واقع در خارج از محدوده قانوني شهرها و شهركها و طرح هادي روستايي، نظر سازمان جهاد كشاورزي را استعلام نمايند و تفكيك و افراز و تقسيم اينگونه اراضي پس از تاييد مديريت جهاد كشاورزي قابل اجرا خواهد بود كه حداقل هاي تعيين شده بموجب مصوبه ابلاغي عبارت است از:
1-حداقل مجاز براي تفكيك اعم از تجزيه و افراز اراضي آبي 10 هكتار
1-1 حداقل مجاز براي اراضي شاليزاري گيلان و مازندران 4هكتار
1-2 حداقل مجاز براي تفكيك اراضي زير شبكههاي آبياري (احداث شده يا آنچه احداث خواهد شد) 50 هكتار
2-حداقل تفكيك باغات آبي 5هكتار
3-حداقل تفكيك اعم از تجزيه، افراز اراضي ديم 30هكتار
مرجع تشخيص اراضي زراعي و باغها طبق تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ كار براي اراضي زراعي و باغها، جهاد كشاورزي است و مراجع اداري موظف به رعايت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود.
همچنين نظر سازمان جهاد كشاورزي استان براي مراجع قضائي به منزله نظر كارشناس رسمي دادگستري تلقي ميشود.
تفكيك
اراضي واقع در محدوده روستا
طبق بند 10 ماده 69 قانون تشكيلات، وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي كشور و انتخاب شهرداران اصلاحي 6/7/1382 تفكيك اراضي واقع در محدوده روستا بخشداري ميباشد كه طبق تبصره ماده 5 قانون منع فروش مرجع تهيه و تاييد نقشه بنياد مسكن انقلاب اسلامي است.
ساير اراضي:
طبق بند 5 ماده 3 آئين نامه مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا در خارج از محدوده قانوني شهرها و حريم شهرها مصوب 27/2/1355 هيات وزيران، صدور مجوز تفكيك برعهده بخشداريها بوده است كه با تصويب قانون منع فروش اين صلاحيت در اختيار سازمان مسكن و شهرسازي استان قرار گرفته است (بند ب ماده 5 قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني براي امر مسكن به شركتهاي تعاوني مسكن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي).
تفكيك اعيان:
الف-تفكيك آپارتمان
در مورد تفكيك ساختمانهايي كه بصورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهي پايان كار صادره از شهرداري و قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه آن تفكيك صورت ميگيرد. در مورد ساختمانهاي احداثي قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 ماده 100 اصلاحي قانون شهرداريها ، ارائه گواهي پايان كار ضرورتي نداشته و اداره ثبت راساً اقدام به تفكيك مينمايد. طبق ماده 10 قانون تملك آپارتمانها هر كس آپارتماني را خريداري مينمايد كه نسبت به مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بناشده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم ميگردد. مگر آنكه مالكيت زمين مزبور بعلت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق بغير باشد.
ب- تفكيك اعيانيها با عرصه متعلق به غير:
طبق بند 382 بخشنامههاي ثبتي
در مواردي كه مالك اعيانهاي ثبت شده براساس ماده 104 مكرر آئين نامه تقاضاي تفكيك مينمايند و عرصه متعلق به ديگري است همانطور كه در ماده 104 مكرر آئين نامه قانون ثبت قيد شده است در موقع خريد حدود اعياني بايد مراتب به مالك عرصه و مجاورين احضار شود لازم است در موقع تفكيك هم بمنظور محفوظ بودن حق مالك عرصه، مراتب به مشار اليه البلاغ و اخطار گردد.
ج- تفكيك اعياني در خارج از محدوده قانوني شهرها
طبق ماده 8و9 آئيننامه مربوط به استفاده از اراضي احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها مصوب 27/2/1355 هيات وزيران، احداث بنا بايستي طبق مجوز صادره بوده و تخلف ساختماني نداشته باشد در اين صورت اداره ثبت به تفكيك اقدام مينمايد.
در صورتيكه ساخت و ساز در خارج از حريم شهرها غير مجاز باشد مرجع رسيدگي به تخلفات ساختماني ميباشد: الف- كميسيون مندرج در تبصره 2 ماده 99 الحاقي به قانون شهرداريها مصوب 1/12/72 كه مركب از نمايندگان وزارت كشور، قوه قضائيه و وزارت مسكن و شهرسازي در استانداري تشكيل ميگردد كه عنداللزوم نسبت به قلع بنا يا اخذ جريمه معادل 50% تا 70% قيمت روز اعياني حكم صادر مينمايد و در اراضي زراعي و باغها طبق ماده 3 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها اصلاحي 1/8/1385 كليه مالكان يا متصرفان مقرر ميدارد « هرگاه تمام شركا به تقسيم مال مشترك راضي باشند به نحوي كه شركا تراضي نمايند به محل ميآيد و در صورت عدم توافق بين شركا، حاكم اجبار به تقسيم ميكند.»
علي ايحال تقسيم مال مشاع بين شركا به نسبت سهم آنان، از لحاظ ثبتي افراز ناميده ميشود.
قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 22/8/1357 افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته است را در صلاحيت واحد ثبتي ميداند. بديهي است واحد ثبتي طبق مواد 101 قانون شهرداريها و 154 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1365 بايستي طبق نقشه مورد تاييد شهرداري اقدام به افراز نمايد و در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مدت دوماه، مستقيماً اقدام به افراز مينمايد. تصميم واحد ثبتي مبني بر قابليت افراز يا عدم قابليت افراز از طرف هريك از شركا ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه ميباشد. در صورتيكه واحد ثبتي ملك را قابل افراز بداند نقشه بردار ثبت مكلف است پس از ترسيم نقشه بطوريكه در تفكيك معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر يك از قطعات تفكيكي را نيز تعيين و در صورت مجلس منعكس و به امضا نماينده ثبت و شركا حاضر رسانيده و به مسئول واحد ثبتي تسليم نمايد ماده 6 آئين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع 20/2/1358 اين صورت مجلس افرازي جهت تنظيم تقسيم نامه به دفترخانه ارسال ميگردد. كه پس از تنظيم تقسيم نامه، اسناد مفروز براي مالكين صادر و تسليم ميگردد. اين تقسيم نامه اصلاح خاص ثبتي است. ليكن همانگونه كه در فوق اشاره شد تقسيم بطور اعم نيز امكان پذير است و منطبق با قوانين و مقررات مدني و امور ثبتي ميباشد.
ماده 316 قانون امور ثبتي اين گونه تدوين يافته است.
تقسيم طوري به عمل ميآيد كه براي هريك از ورثه از هر نوع اموال عرصهاي معين شود (تقسيم افراز) و اگر بعضي از اموال بدون زيان قابل تقسيم نباشد ممكن است آن را در سهم بعضي از ورثه قرار داد و برابر بهاي آن از ساير اموال در سهم ديگران منظور نمود (تقسيم تعديل) و اگر تعديل محتاج به ضميمه پول يا اموال باشد به ضميمه آن تعديل ميشود (تقسيم به رد).
اراضي زراعي و باغها موضوع اين قانون كه به صورت غير مجاز و بدون اخذ مجوز از كميسيون موضوع تبصره 1 ماده 1 اين قانون اقدام به تغيير كاربري نمايند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزاي نقدي از يك تا سه برابر بهاي اراضي زراعي و باغها به قيمت روز زمين يا كاربري جديد كه مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تكرار به حداكثر جزاي نقدي و حبس از يك ماه تا شش ماه محكوم خواهند شد.
افراز
طبق بند ح ماده 1 آئين نامه اجرايي قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 2/3/86 افراز در اصطلاح قضائي و ثبتي عبارت است از جدا كردن سهم مشاع شريك يا شركا و يا تقسيم مال غير منقول مشاع بين شركا به نسبت سهم آنان.
قانون مدني در فصل هشتم تحت عنوان شركت، شكرت را اينگونه تعريف ميكند:
شركت عبارت است از احتماع حقوق مالكين متعدد در شيئي واحد به نحو اشاعه بنابراين مزج چه به صورت اختياري يا قهري در مواد 589 الي 606 آن را قابل تقسيم ميداند فقهاي اماميه تقسيم مال مشترك را بيع و صلح ندانسته و آنرا تميز حق هر يك از شركا از يكديگر ميدانند. اگر چه مستلزم پرداخت رد باشد، بدين جهت علاوه بر عمل تقسيم، اعلام قصد انشا كه لازمه ركن اساسي تمامي معاملات است محتاج نميباشد. ( دكتر سيدحسن امامي، حقوق مدني، ج2 ، ص141)
لذا تقسيم در ابتدا به تراضي و در صورت عدم تراضي، اجباري ميباشد. (ماده 591 قانون ثبت)
روش افراز املاك
چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملكی بطور مشاع مالكیت داشته باشند هر یك از آنها می توانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالكین دیگر اقدام نمایند این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز گویند. در افراز حتماً باید تعداد مالكین دو نفر یا بیشتر باشند یا به عبارت دیگر وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است.
متقاضی یا متقاضیان باسیتی تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات كامل و آدرس سایر مالكین مشاعی ملك به ثبت محل وقوع ملك تسلیم دارند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیكاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یكی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.
تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیكاتور به بایگانی ارسال متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج وهمراه با تقاضا نزد نماینده تعیین شده ارسال می دارد.
نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و مراتب را طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینكه آیا نسبت به آن سند مالكیت صادر شده یا خیر ضمن اظهار نظر صریح در خصوص امكان یا عدم امكان افراز به اطلاع مسئول اداره می رساند.
مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالكین و شركاء ملك به نقشه بردار ارجاع می نماید.
تذكر1: در صورتیكه تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شده مراتب بایستی به متقاضی یا متقاضیان و كلیه شركاء ابلاغ گردد.
نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به كلیه مالكین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می نماید كه در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملك حضور یابند و تاكید می نماید كه عدم حضور سایر مالكین مانع از انجام عملیات افراز نخواهد بود.
اخطارهای تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره برآنها وسیله متصدی دفتر اندیكاتور جهت ابلاغ به متقاضی و سایر مالكین مشاعی به مامور ابلاغ تسلیم می گرد، بدیهی چنانچه محل وقوع ملك و اقامت مالكین مشاعی و شركاء در حوزه استحفاضی ژاندارمری باشد اخطارهای دعوت بایستی از طریق ژاندارمری به آنها ابلاغ شود.
مامور ابلاغ یا پاسگاه ژاندارمری اخطارها را به موقع به مالكین مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال می دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها را در پرونده تا روز معاینه محل صادر می نماید.
در روز معاینه محل نماینده و نقشه بردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملك عزیمت می نمایند.
تذكر2: چنانچه محل وقوع ملك خارج از شعاع 30 كیلومتر باشد و فوق العاده ماموریت وهزینه سفر به نماینده و نقشه بردار تعلق گیرد متقاضی مكلف است بشرحی كه در مباحث قبل گفته شد آن را به حساب سپرده ثبت واریز نماید.
پس از حضور در محل و معرفی ملك وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین ومندرجات پرونده ثبتی تطیبق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز با توجه به میزان مالكیت و تصرفات و رعایت حقوق مالكین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروض را به نرخ منطقه ای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می نماید.
در صورتی كه محل وقوع ملك داخل در محدوده خدمات شهری باشد نقشه افراز حسب دستور مسئول اداره عنداللزوم جهت تایید و اظهار نظر به شهرداری و در صورتی كه خارج از محدوده خدمات شهری باشد به مراجع ذیربط ارسال می گردد و پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال می شود.
بعد از برگشت نقشه از مراجع یا شده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و بنحوی كه در تفكیك معمول است صورت جلسه افراز را تنظیم و هر یك از قطعات افراز شده را در سهم مالك مربوطه قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امكان به امضاء متقاضی و سایر شركاء رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال می دارد.
در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود كل ملك و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره وبا ذكر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود.آنگاه مسئول ادار ه ضمن بررسی كامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروض مندرج در صورت جلسه و نقشه افراز و سایر مكاتبات انجام شده در صورتیكه اقدامات معموله را كافی تشخیص دهد تصمیم خود مبنی بر افراز ملك را بنحویكه انجام شده ذیل صورت جلسه مرقوم می دارد.
سپس تصمیم مسئول اداره همراه با یك نسخه فتوكپی از نقشه و صورت جلسهافراز طی اخطاری به كلیه مالكین مشاعی ابلاغ می شود تا چنانچه به تصمیم مذكور و نحوه افراز اعتراضی دارند مراتب را ظرف ده روز از تاریخ روئیت اخطار كتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملك تسلیم دارند.
اخطار مذكور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله متصدی دفتر اندیكاتور جهت ابلاغ به مالكین مشاعی به مامور ابلاغ یا حسب مورد ژاندارمری تسلیم و ارسال و پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده جهت ضبط به بایگانی اعاده می شود.
پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می تواند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضائی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالكیت سهمی خود به طور مفروض را از اداره ثبت بنمایند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیكاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یكی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.
بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال میدارد.سپس نماینده با توجه به صورت جلسه افراز پیش نویس سند مالكیت قطعه یا قطعات مفروض مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می فرستد.متصدی دفتر بازداشتی پس از كواهی عد بازداشت ان را اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز وسایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالكیت به حسابداری فرستاده می شود.
متصدی حسابداری هزینه افراز را با توجه به برگ ارزیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار و نیز سایر حقوق ثبتی متعلقه را محاسبه و بهاءدفترچه سند مالكیت را منظور و فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می دارد.
متقاضی پس از واریز وجوه مندرج در فیش نزد بانك ملی كه حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را جهت ضمیمه شدن به پرونده به حسابداری اعاده می دهد.
متصدی حسابداری پس از ضمیمه نمودن قبض مربوطه و گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز پرونده را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاك ارسال میدارد.
متصدی دفتر املاك صورت جلسه افراز و پیش نویس سند مالكیت را ثبت دفتر املاك نموده و سند مالكیت اولیه متقاضی یا متقاضیان را ابطال و سند جدید را تحریر و مراتب ابطال اسناد مالكیت مشاعی را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید.
مسئول اداره پس از بررسی اقدامات انجام شده ثبت دفتر املاك و سند مالكیت تحریر شده و بخشنامه تنظیمی را امضاء می نماید.
بخشنامه پس از درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیكاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد و پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده می شود.
در بایگانی ابتدا سند نخ كشی و پلمپ سپس در دفتر تسلیم اسناد ثبت آنگاه پس از احراز هویت متقاضی یا متقاضیان به نحوی كه در مباحث قبل توضیح داده شد در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می شود.
تذكر3: چنانچه متقاضی یا متقاضیان نتوانند آدرس محل سكونت سایر شركاء را تعین و اعلام نمایند ابلاغ هر گونه اخطار به آنها برابر مقررات آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و از طریق درج در روزنامه انجام پذیر خواهد بود.
قانون افراز و فروش املاك مشاع
مصوب 1357/8/22
ماده اول – افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته اعم از اينكه در دفتر املاك ثبت شده يا نشده باشد، در صورتي كه مورد تقاضاي يك ياچند شريك باشد با واحد ثبتي محلي خواهد بود كه ملك مذكور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتي با رعايت كليه قوانين و مقررات ملك مورد تقاضارا افراز مينمايد.
تبصره – نسبت به ملك مشاع كه براي آن سند مالكيت معارض صادر گرديده، تا زماني كه رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده دوم – تصميم واحد ثبتي قابل اعتراض از طرف هر يك از شركاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملك است مهلت اعتراض ده روز از تاريخابلاغ تصميم مورد اعتراض ميباشد.
دادگاه شهرستان به دعوي رسيدگي كرده و حكم مقتضي صادر خواهد نمود. حكم دادگاه شهرستان قابل شكايت فرجامي است.
ماده سوم – هزينه تفكيك مقرر در ماده 150 قانون اصلاحي ثبت اسناد و املاك در موقع اجراي تصميم قطعي بر افراز به وسيله واحد ثبتي دريافتخواهد شد.
ماده چهارم – ملكي كه به موجب تصميم قطعي غير قابل افراز تشخيص شود با تقاضاي هر يك از شركاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته ميشود.
ماده پنجم – ترتيب رسيدگي واحد ثبتي و ابلاغ اوراق و ترتيب فروش املاك و غير قابل افراز و تقسيم وجوه حاصل بين شركاء و به طور كليمقررات اجرايي اين قانون طبق آييننامهاي خواهد بود كه به تصويب وزارت دادگستري ميرسد.
ماده ششم – پروندههاي افراز كه در تاريخ اجراي اين قانون در دادگاهها مطرح ميباشد كماكان مورد رسيدگي و صدور حكم قرار ميگيرد ولي اگرخواهان افراز بخواهد دعوي خود را در واحد ثبتي مطرح كند بايد دعوي سابق را از دادگاه استرداد نمايد.
قانون فوق مشتمل بر شش ماده و يك تبصره پس از تصويب مجلس شوراي ملي در جلسه روز يك شنبه يازدهم دي ماه 1356 در جلسه روز دوشنبهبيست و دوم آبان ماه يك هزار و سيصد و پنجاه و هفت شمسي به تصويب مجلس سنا رسيد.
رييس مجلس سنا – دكتر سيد محمد سجادي
آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب 20 / 2 / 1358 وزارت دادگستری)
ماده 1: مسؤول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکای ملک مشاعی که در حوزه ی ثبتی مزبور واقع شده ، رسیدگی به آن را به نماینده ی ثبت ارجاع مینماید.
ماده 2: نماینده ی ثبت با مراجعه به پرونده ی ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسؤول واحد ثبتی می رساند.
ماده 3: پس از تأیید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمیباشد ، مسؤول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت مأموریت میدهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکا و نماینده ی ثبت، محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان ، نقشه ی ملک مورد افراز را ترسیم نموده و به امضای نماینده ی ثبت و کلیه ی شرکای حاضر می رساند.
ماده 4: نقشه بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین و در صورتمجلس منعکس و به امضای نماینده ی ثبت و شرکای حاضر رسانیده و به مسؤول واحد ثبتی تسلیم نماید.
ماده 5: مسؤول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه ی صورت مجلس تنظیمی و نقشه ی افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی ، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه ی افراز اعلام می نماید.
ماده 6: تصمیم مسؤول واحد ثبتی به ضمیمه ی یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه ی افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه ی شرکا ابلاغ میشود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند ، وفق مقررات ماده ی 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک ، تسلیم نمایند.
طریقه ی ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا می باشد.
ماده 7: رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان، تابع مقررات دادرسی اختصاری است.
ماده 8: اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.
ماده 9: در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دایره ی اجرای دادگاه خواهد داد.
مدیر اجرا نسبت به فروش ملک، بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول، اقدام می نماید.
ماده 10: وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز ، پس از کسر هزینه ی عملیات اجرایی ، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.