باتوجه به خروج بازار مسکن و ساخت و ساز از رکود چند ساله خود ، در شرایط جدید حجم عظیمی از تقاضای این بازار پیش روی فعالان این صنعت قرار گرفته ، بازاری که حرکت دهنده چرخهای بسیاری در اقتصاد کشور خواهد بود و خوان گستردهای از سود و حجم درآمد را با خود به ارمغان خواهد آورد . با توجه به اهمیت این موضوع ناریران تلاش مینماید تا با ارائه مطالب و اطلاعات مفید ، کلیه روش ها و راههای موجود ورود به این بازار را برای شما تشریح نماید ، به این امید که شما کاربران عزیز ناریران و علاقه مندان به سرمایه گذاری در صنعت ساختمان با توجهه به نکات مهم این مقوله و با آشنائی بیشتر با مسائل حقوقی و فنی در امر ساخت و ساز و بازار مسکن  تصمیمات بهتری را اخذ و قدمهای با ثبات تری را بردارید .

نکاتی مهمی که درباره مشارکت در ساخت بایستی مورد توجه قرار دهید :

اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی وفنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد

تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و … بسیار متفاوت ومتغیر است. این قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق می شود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت ، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است ، اگر چه در واقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود .

برای قرارداد های مشارکت درساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد

پس از اتمام سقف وستون ودیوارچینی حتماً فی ما بین شریک سازنده ومالک ، تقسیم نامه ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم ، کیفیت وزمان فروش واحد های متعلق به خود تنظیم شود

انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت برکیفیت اجرایی شریک سازنده  نباید فراموش شود

انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی صورت پذیرد

حق دخل وتصرف برای مالک حفظ شودتا درصورت تأخیر وتعطیلی پروژه توسط شریک سازنده ، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید

کیفیت ساخت آپارتمان ها ی متعلق به مالک وشریک سازنده یکسان و برابر باشد

برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت وداوری استفاده شود

توصیه می شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریک شود

به جای فسخ واِقاله قراردادمشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ واقاله قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب  ویا گود برداری دیگر معنا و مفهومی ندارد

برای انتخاب نقشه معماری و… حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید

اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود

در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود

حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت واجراء در ضمن قرارداد رعایت وتوجه شود

مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود

حتماً آزمایش خاک ازشریک سازنده مطالبه شود

مسئولیت پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و کیفری وسایر ادعا ها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود

قبل امضاء قرارداد مشارکت راجه به کم وکیف اجرای تعهدات و قول وقرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود

موضوع هارد شیپ  (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیر مترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود

برای اجرای تعهدات شریک سازنده ، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود

مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و… می باشد

 

واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش واجاره صریحاً مشخص شود

کیفیت تحویل آپارتمان ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب وایرادی باید همراه باشد

پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز ، به مالک تحویل شود واز وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت های متخصص گواهی .تائید نامه اخذ ویک نسخه به مالک تحویل شود

قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید

تکلیف مصالح ساختمان های کلنگی را مشخص کنید

تکلیف خطوط تلفن های دایر فی مابین طرفین مشخص شود

در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک ونحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمائید

تعیین تکلیف هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک ونحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و… مشخص شود

هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی ، مالیات ، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب ، برق، گازو… مشخصاً و صراحتاً توافق شود

ازتنظیم قراردادمشارکت در ساخت با شخصیت های حقوقی اجتناب شود

مسئولیت وهزینه های نحوه تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و…دقیقاً مشخص شود

قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد

محل نگهداری اسناد ومدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکا لت نامه به نام شریک سازنده توافق شود

اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد

تعیین قدرالسهم شرکاء بسیار متفاوت و متغیر است مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوشنام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح میدهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمان هایی که آرشیتکت می سازد  بسیار گرانتر از سازه های بنّایی است

در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید

ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد

تقسیم­نامه ­بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک

انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده

انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد

حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید

 

کیفیت سازه­ها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد

برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی­الطرفین تعیین شود

 

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

بنام خداوند مهرورز و مهر گستر

قرارداد مشاركت در ساخت

 اين قرارداد در تاريخ ………… به منظور ساخت …………. بين ٓاقاي/خـانم …….. فرزنـد …….. بـه شـماره شناسـنامه ……….. متولد ……… صادره ……….. به نشاني …….. از يك طرف به عنوان مالك و طرف/ٓاقاي – طرفين/ٓاقايان ………. فرزند ………….. به شماره شناسنامه ………. متولد ………. صادره ………. به نشاني ……….. به عنوان مجري / مجريان با شرايط و مفاد زير كه مـورد قبـول و پـذيرش طرفين است منعقد مي گردد. لذا طرفين قرارداد متعهد شدند خداوند يكتا را در هر حال شاهد و ناظر خود داشته و كليه مفاد اين شراكت نامه را اجرا نمایند

 

.ماده1 – موضوع قرارداد

موضوع قرارداد عبارت است از ساخت ………. بر روي قطعه زميني با ملك كلنگي به شماره پالك ثبتي ………… به شماره به ثبت ……… به شماره صفحه …….. شماره ورقه مالكيت ……… و شماره دفتر ….. بخش ….. واقع در ………..

ماده2

مساحت …….

ماده3- مدت زمان اجراي قرارداد

زمان اجراي قرارداد از تاريخ تخليه ملك به مدت ……… ماه شمسي ميباشد.

ماده4- سهم مالك و مجري / مجريان

مقرر گرديد پس از اتمام عمليات اجرائي ساختمان ……. به مالك / مالكين تعلق گيرد و مابقي كه به قرار ذيل است ……………. بـه مجـري / مجريان تعلق خواهد گرفت.

ماده5- مشخصات عمومي ساختمان

مجري / مجريان متعهد ميگردند تا مشخصات عمومي ساختمان  را در كليه  طبقات و مشخصات  مربوط به واحدهاي ٓان را كـه متعلـق بـه مالك است به شرح زير انجام دهند.

 

نوع اسکلت

دربهاي ورودي ساختمان

تاسيسات حرارتي

تاسيسات برودتي

پنجرهها

چهارچوب دربها

انشعاب برق

سيمها و سيم كشي

كليد پريزها

شيرٓاالت

لوله هاي ٓاب

لوله هاي فاضالب از نوع

دستگير ٓه الات

سرويس هاي بهداشتي

دربهاي ورودي واحدها

انشعاب ٓاب

كابينت

ٓاسانسور

راه پله

پشت بام

انباري

نقاشي

پاركينگ

حمام

پاسيو

سراميك از نوع

كاشيها و قرنيز از نوع

گچبري

شيشه ها

لوله كشي گاز

 

چاه فاضلاب : حفر ……………… حلقه چاه فاضالب با …………… به ارتفاع حداقل ………………. متر متراژ مجموع چاه حداقل ………. متر مكعب

ماده6- تعهدات مجری

1-6-

مجري/مجريان متعهد ميگردند تا ساختمان دقيقا بر مبناي پروانه شهرداري و نقشههاي مصوب و توافق حاصله بـا مالـك/مـالكين زيرنظر مهندس ناظر احداث شود و نحوه اسكلت بندي ، جزئيات و ابزارٓاالتي كه در ساختمان به كـار خواهـد رفـت دقيقـا طبـق شـرح مندرج در ماده 5 همين قرارداد ٓاورده شده است جزء الينفك ٓان بوده مجري/مجريان موظف به اجراي ٓان هستند.

2-6-

اجراي كار بعد ار عقد قرارداد از ابتدا اعم از تشكيل پرونده ، اخذ جواز ، تنظيم سند ملك بـه صـورت مشـاع ، تهيـه نقشـه هـاي معماري و مهندسي ، خاكبرداري ، خريد مصالح ، اجراي فونداسيون ، ساخت و تكميل و تحويل ساختمان ، اخذ پايان كار ، صدور سندخريد انشعاب ٓاب و برق و گازو كليه

هزينه هاي مربوط اعم از ماليات – دارايي – هزينه تفكيكي ، صـدور سـند و ………ـ

به عهده شریک می باشد

3-6-

مجري / مجريان متعهد ميگردند در   هنگام ساختن بنا كليه  جوانب احتياطي و قوانين مربوطه رارعايت نمايند و اگر هرگونه حادثـه يا سانحه ) از هر حيثي كه باشد جاني يا مالي( از ابتدا تا پايان احداث ساختمان حادث شود مسئوليت ٓان به عهده مجري/مجريان است.

ماده7- تعهدات مالك

1-7

-مالك/ مالكين به توافق رسيده تا ملك مورد قرارداد را به كليه ملحقات و مصالح مربوط به ملك در اختيار   مجري/  مجريان   قرار  بدهد و حداكثر ظرف

………….. روز از تارييخ اخذ جواز توسط ………… نسبط به تخليه ملك اقدام نمايد.

2-7-

مالك/مالكين متعهد ميگردد تا در حين قرارداد در دفترخانه   شماره ………. حاضر شده و يك وكالت كاري در مورد  شش دانگ  سـند پلاك ثبتي ملك فوق به نام مجري/مجريان دهد.

ماده8- تاخيردر تحويل ملك

در صورتيكه مجري/مجريان در زمان مشخص شده در ماده 3 نتوانند ساختمان احداثي را به مالك  تحويل دهند، متعهد ميگردنـد  تـا بـه   ازاي هر روز تاخير در تحويل مبلغ …………. ريال به عنوان جريمه ديركرد به مالك/مالكين پرداخت نمايند.

ماده 9- ساير موارد

1-9-

اگر در انجام تعهدات طرفين قرارداد حوادث غير مترقبه از قبيل: سيل – زلزله – جنگ – ٓاتش سوزي غير عمد و ممنوعيـت هـاي دولتي كه از حيطه اختياران مجري/مجريان خارج باشد شامل جريمه ديركرد نخواهد شد.

2-9-

ذر صورت بروز هرگونه اختالف در مفاد قرارداد اعم از تعبير و تغيير يا در اجراي ٓان طرفين متعهد ميشوند كه سـعي در صـلح و سازش خارج از دادگاه نمايند و در صورت لذوم نظر مقامات ذيصالح قضايي مالك اعتبار خواهد بود.

3-9

– نظارت بر كنترل كيفيت و شرايط ساخت توسط مالك/مالكين بالمانع است و چنانچه هريك از طرفين نظر به فسخ قـرارداد  داشـته باشند ميبايست كليه ضرر و زيان طرف مقابل را كال پرداخت نمايند و تضمينات اخذ شده از طرف فسخ كننده به عنوان خسـارت قابـل وصول خواهد بود.

4-9-

مجري/ مجريان بدون موافقت مالك حق واگذاري و   انتقال  موضوع قرارداد را به غير ، تحت  هيچيك  از  عناوين  حقوقي اعم از صلح –  وكالت – بيع

– مشاركت – نمايندگي و غيره را نخواهد داشت

5-9-

كليه عوايد ناشي از تخريب و فروش نخاله هاي ساختماني متعلق به ………. است.

6-9-

در صورت بروز هرگونه حادثه كه منجر به فوت – محجوريت يا ورشكستگي طرفين   قرارداد شود ، مسئوليت  اجراي  كليه  تعهـدات  طبق  مفاد اين قرارداد بدون كم و كاست به عهده وارث ، قيم ، يا مدير تسويه مربوطه خواهد بود.

7-9-

چنانچه در اظهارات تعهدات طرفين قرارداد خالف و فسادي كشف شود فرد خاطي از نظر قانوني مسئول و جوابگو بوده و بايد از عهده كليه خسارات وارده به طرف مقابل نيز برٓايد.

كليه مفاد اين قرارداد براي طرفين قرائت و تفهيم شد و  بنابراين  ضمن عقد خارج  لازم صيغه مشاركت ایجابا و قبوال جاري شد و قبض و اقباض نيز صورت گرفته است و  اسقات كافه خيارات خصوصا خيار غبن فاحش از طرفين به عمـل ٓامـده اسـت  و  هيچكـدام  از طـرفين  مشاركت حق نكول بر هيچيك از مفاد مندرج در متن را نداشته و نكول كننده ملزم به پرداخت كليه خسارات وارده به طرف ديگر است.

اين قرارداد با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدني و رعايت شرعي و قانوني معامالت در كمال صـحت و سـالمت و بـا ارادهي شـخص طرفين منعقد گرديد.

نوسانات ايجاد شده در طول مدت اجراي قرارداد  كه باعث افزايش قيمت ملك يا مصالح ساختماني و غيره  شود هيچ  گونـه خللـي  در روند اجرايي اين قرارداد نخواهد داشت

حق الزحمه و مشاوره تنظيم كننده اين قرارداد طبق تعرفه از طرفين اخذ ميگردد

توضيحات

امضاي مالك/مالكين    امضاي مجري/مجريان    مهر و امضاي مشاور امالك