حق شُفعه
حق شفعه چیست ؟
آيا اعمال حق شفعه در مورد آپارتمان ها قابل قبول مي باشد؟
شاید برای شما هم پیش آمده باشد که قصد فروش سهم مشاع خود از یک ملک مشترک را داشته باشید و نتوانید با شریک مشاع خود بر سر قیمت سهم خود به توافق برسید ، آنگاه قصد فروش سهم مشاعی خود را با شخص یا اشخاص دیگری را داشته باشید ، در این موارد قانون منعی برای انجام این کار یعنی فروش سهم شما به غیر را قائل نمیشود و تنها برای حفظ منافع شریک مشاع شما حقی بنام شفعه را قرارداده است که به شرح ذیل تفسیر میشود :
حق شُفعه در علم حقوق ایران و همچنین در فقه به این معنی است که هر گاه اموال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر به صورت مشاع مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص سومی به قصد بیع بفروشد، در این حالت برای شریک دیگر حق شفعه به وجود می‌آید به این ترتیب که شریک میتواند مبلغی را که شخص سوم به شریک خود داده را به وی بدهد و سهم وحق وی را تملک کند. به کسی که صاحب این حق است شفیع گفته میشود.
اگر این انتقال و جابه جایی به وسیله هبه و یا صلح و یا معاوضه و یا قرار دادن مهریه باشد باعث ایجاد حق شفعه نمی‌گردد و سهم مشاعی که فروخته میشود باید مبیع معامله باشد نه ثمن معامله.
بررسی قانونی حق شفعه (با تحلیل ماده ۸۰۸ قانون مدنی)
ماده 808 قانون مدنی می گوید : هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه خود را به قصد بیع به شخص‌ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده‌است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند
۱) هرگاه (نه همیشه ) لفظ هرگاه نشانه استثنایی بودن حق شفعه است یعنی باید شرایطی فراهم شود تا حق شفعه تحقق یابد
۲) مال غیر منقول( نه منقول ) این لفظ در ماده اموال منقول را به کل از دایره شمول حق شفعه خارج می کند و آن را مختص غیر اموال منقول می کند.
باید توجه داشت اموال غیر منقول اقسامی دارد بنابراین باید فروض مختلف ایجاد حق شفعه در اقسام اموال غیر منقول را بررسی کرد
۱- اموال غیر منقول ذاتی و بواسطه عمل انسان : بدون استثنا عامل ایجاد حق شفعه هستند.
۲- اموال غیر منقول تبعی فرضی که غیر منقول تبعی با فرض بقا در زمین و بنا در وضع کنونی خود فروخته شود حق شفعه وجود دارد
فرضی که غیر منقول تبعی با فرض بقا در زمین فروخته شود ولی مبیع در رابطه قراردادی مستقل باشد در این حالت نیز حق شفعه نیست چنانکه در ماده ۸۰۹ آمده : هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شودحق شفعه نخواهد بود.
فرضی که غیر منقول تبعی با فرض جدا شدن از متبوع خود فروخته شود چون حالت غیر منقول خود را از دست می دهند و تبدیل به اموال منقول می گردند که در این حالت حق شفعه نیست (با دقت در ماده ۱۵ ق.م مدنی و اصل منقول بودن اموال این حکم استخراج می شود )
۳- اموال در حکم غیر منقول (غیر منقول حکمی ) بنا به تصریح ماده ۱۷ ق.م این اموال فقط از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال در حکم غیر منقولند در سایر موارد منقولند بنابراین طبیعتا” در آنها حق شفعه نیست .
۳) قابل تقسیمی (نه غیر قابل تقسیم ) این لفظ اموال غیر قابل تقسیم را از شمول عوامل ایجاد حق شفعه خارج می کند پس در اموال غیر قابل تقسیم حق شفع نیست .
اما باید توجه داشت اموال غیر قابل تقسیم حالاتی دارد :
۱- اگر غیر قابل تقسیم بودن مال ناشی از قانون باشد (مثل مخالفت تقسیم با قانون یا نظم عمومی یا برای منع از ضرر به دیگران ) در این حالت بدون شک حق شفعه نیست
۲- اگر غیر قابل تقسیم بودن مال قراردادی باشد با توافق دو شریک ملتزم شوند مال را تقسیم نکنند در این حالت حق شفعه وجود دارد.
4) بین دو نفر مشترک باشد (نه بیشتر از ۲ شریک) دو نفر می توانند شخص حقیقی یا حقوقی باشند بنابراین اگر یکی از شرکا یا هر دو طرف حقوقی باشند این امر مانع حق شفعه نیست این امر یک نتیجه دارد در فرضی که دو طرف یا یکی از طرفین شخص حقوقی باشند چون شخصیت حقوقی مستقل دارند تعدد سهامداران(مثلا” در شرکتهای تجاری با سهامداران متعدد ) یا تعد منتفعان (مثلا” در وقف با موقف علیهم غیر محصور یا متعدد )مانع حق شفعه نیست بنابراین حق شفعه وجود دارد .
باید توجه داشت در این قسمت ماده در مقام بیان شرایط ایجاد حق است نه اجرای آن این امر نتایجی دارد از جمله :
اگر شریکان در زمان اجرای حق شفعه متعدد باشند حق شفعه برقرار است .
محدویت به دو نفر برای شریکان است بنا براین تعدد خریدار حق شفعه برقرار است .
اگر شریک بخشی (یا بخشهایی) از سهم خودرا بفروشد و تعداد شرکا با دو شریک و خریدار(یا خریداران ) سه نفر(یا بیشتر ) شود وضع بوجود آمده حق شفعه برقرار است.
۵) و یکی از دو شریک(نه غیر ) در این صورت انتقال فضولی خواهدبود و یک مساله و دو حالت پیش می آورد. این است که انتقال توسط غیر باید بیع باشد تا مشمول حق شفعه گردد انتقالات غیر بیع از شمول حق شفعه خارج است بنابراین : اگر شریک بیع فضولی را تنفیذ کند به مثابه انتقال توسط خود شخص است و حق شفعه وجود خواهد داشت
و اگر شریک بیع فضولی را رد کند که با رد از سوی او انتقالی صورت نگرفته تا حق شفعه ایجاد گردد.
۶) حصه خود را(نه مال دیگری و نه حصه شریک دیگر)
در انتقال زمین دیگری مثل زمین همجوار در هیچ صورتی حق شفعه نیست
در انتقال حصه شریک دیگر انتقال نسبت به شریک دیگر فضولی خواهد بود در این صورت دو حالت پیش می آید :
شریک دیگر انتقال را رد کند که انتقالی صورت نگرفته تا حقی بموجب آن ایجاد گردد
شریک دیگر انتقال را تنفیذ کند در واقع حصه خود او انتقال یافته نه حصه شریک تا حق شفعه ایجاد گردد
در این حالت سوالی که پیش می آید اینست که اگر فردی حصه شریک دیگر خودرا معامله کند و شریک دیگر بیع را تنفیذ کند آیا خود فضول حق شفعه نسبت به شریک خود را خواهد داشت ؟ جواب منفی است و حق شفعه برای او نخواهد بود چون حق شفعه حقی قابل اسقاط است و یکی از طرق اسقاط این حق اسقاط ضمنی است و چون خود فضول بانی معامله بوده نشان از اسقاط ضمنی حق از سوی خود او دارد.
۷) به قصد بیع(نه عقود دیگر مثل معاوضه و صلح و هبه و رهن ….)
حق شفع مختص انتقال با بیع است انتقال با صلح و هبه و معاوضه موجب ایجاد حق شفعه نمی شود همچنین اگر شریکی حصه خود را به رهن بگذارد این امر موجب ایجاد حق شفعه نیست .
باید توجه داشت یکی از دلایل محدود بودن حق شفعه به بیع تملیکی بودن بیع است بنابراین اگر بیع حالتی بخود بگیرد که نتیجه آن تملیک نباشد در آن حق شفعه نخواهد بود این امر در دوحالت قابل تصور است :
بیع خیاری اگر نتیجه آن تملیک مال نباشد در آن حق شفعه نخواهد بود .توجه داشته باشید در ییع خیاری فقط در صورتی حق شفعه نیست که نتیجه آن تملیک مال نباشد.
بیع شرط که چون ماهیت آن تملیکی نیست و در حکم رهن است بنابراین در آن حق شفعه نیست.
بدیهی است که شریک مال مشاع باید فروشنده باشد (نه خریدار) و ملک فروخته شده مبیع باشد (نه ثمن )
۸) به شخص‌ثالثی منتقل کند(نه بخود شریک )
ï اگر شریک حصه خود را به شریک دیگر منتقل کند موضوع حق شفعه منتفی است چون :
هدف حق شفعه جلوگیری از ضرر شریک است ک در اثر انتقال حصه شریک دیگر به بار آید که با انتقال به خود شریک این امر موضوعیت نخواهد داشت .
اثر حق شفعه تملیک حصه شریک دیگر است که با انتقال این حصه با بیع به شریک دیگر این امر نیز موضوعیت خود را از دست می دهد .
۹) شریک دیگر حق دارد (نه دیگران حتی مالکین املاک مجاور )
حق شفعه فقط مختص شریک مال مشاع است و فقط شریک مال مشاع با رعایت سایر شرایط می تواند از این حق استفاده کند و مالکین املاک مجاور و مالکین املاک همسایه حق شفعه ندارند.
۱۰) قیمتی را که مشتری داده‌است به او بدهد (نه کمتر و نه بیشتر )
از این بخش ماده دو نتیجه حاصل میشود:
حق شفعه منوط قبض قیمت زمین از سوی شریک فروشنده مال است . یعنی حق شفعه زمانی برقرار می گردد که مشتری ثمن را داده باشد . حتی اگر مشتری در بعلت ناتوانی مالی نتواند قیمت ملک را بدهد حق شفعه ایجاد نمی گردد .
مشتری دقیقا” باید قیمتی را که خریدار به شریک داده بپردازد اگر در طول زمان ایجاد حق شفعه تا اجرای حق شفعه قیمت ملک افرایش یابد یا کاهش یابد تاثیری در این حکم ندارد .
سوالی که در اینجا ایجاد می شود اینست که : اگر منافعی در ملک در طول زمان عقد تا اجرای حق شفعه و تملک شفیع بوجود آمده باشد تکلیف چیست ؟ در جواب باید بین اقسام منافع قائل به تفکیک شد :
1- اگر منافع متصل باشد به اعتبار اینکه ار توابع ملک است متعلق به شفیع است .
2- اگر منافع منفصل باشد متعلق به خریدار است .
سوال دیگر اینست است که اگر در این مدت بنا ایجاد کرده یا درختی کاشته تکلیف آنها چیست ؟
جواب سوال در ذیل ماده ۸۱۹ ق.م آمده : می تواند آنها را قلع کند . لفظ می تواند نشان از این دارد می تواند آنرا قلع نکند یا راجع به بقای آنها با شفیع توافق کند .
۱۱) حصه مبیعه (نه کل حصه شریک )
از لفظ (حصه مبیعه= قسمتی که مورد بیع قرار گرفته )دو نتیجه استنباط می شود :
حق شفعه در انتقال قسمتی از حصه شریک نیز امکان دارد و لازم نیست شریک کل حصه خود را انتقال دهد تا حق ایجاد گردد.
حق شفعه فقط در قسمتی ایجاد می شود که به موجب بیع انتقال یافته نه قسمت های دیگر حصه شریک .
اگر شریک کل حصه خود را به چند بخش تقسیم کرده و انتقال دهد تعدد خریدار مانع حق شفعه نیست اما باید توجه داشت :
اگر یکجا به چند خریدار فروخته باشد:
اگر ثمن هر بخش یا هر خریدار مجزا باشد. در این صورت شریک دیگر می تواند حق شفعه را نسبت به همه حصه ها و یا هر حصه ای که می خواهد اجرا کند و مابقی را اسقاط کند .
ثمن معامله واحد باشد شریک دیگر حق شفعه دارد اما چون عقد بیع واحد است باید حق خود را نسب به تمام مجموع هم خریداران اعمال کند و حق تبعیض ندارد (۸۱۵ ق.م )
اگر به ترتیب در طول زمان فروخته باشد .
ï در صورتی میتواند حق شفعه را نسبت به انتقال بعدی اجرا کند که انتقالهای قبلی را به سبب حق شفعه یا اسباب دیگر تملک کرده باشد چون اگر این کار را نکرده باشد ملک مشاع متعلق به بیش از دو شریک خواهد بود که مانع حق شفعه است .
۱۲) را تملک کند .
نتیجه و اثر حق شفعه تملک قهری حصه شریک سابق از خریدار آن در برابر قیمتی که پرداخته است می باشد این امر خود نتایجی دارد که همان آثار اجرای حق شفعه است :
۱ – تملک سهم فروخته شده از خریدار در برابر بهای قراردادی (ثمن معامله ای ) خواه بهای واقعی آن در زمان اخذ به شفعه کمتر باشد یا بیشتر .
۲ – تملک منافع متصله به ملک فروخته شده توسط شفیع اعتبار اینکه از توابع آنست (مانند رشد درختان )
۳ – ابطال معاملاتی که خریدار در فاصله عقد و اجرای حق در ملک خود کرده است
*** اخذ به شفعه، هر معامله‌ای را که مشتری قبل از آن و بعد ازعقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می‌نماید.( ماده ۸۱۶ ق.م)
آيا اعمال حق شفعه در مورد آپارتمان ها قابل قبول مي باشد؟
به موجب احکام فقهي و مقررات مدني، حق شفعه وقتي آشکار مي گردد که فقط دو نفر در مال غيرمنقول قابل تقسيمي شريک باشند و يکي از دو شريک حصه مالکانه خود را به عقد بيع به ثالثي منتقل کند فلذا با تحقق عقد و رعايت شرايط صحت عقد بيع و رعايت شرايط صحت عقد بيع به ثالثي منتقل کند فلذا با تحقق عقد بيع و رعايت شرايط صحت عقد بيع، حق شفعه آشکار مي گردد و اين معني را ماده 808 قانون مدني درفراز اول خود بدين صورت بيان کرده است: (هرگاه مال غيرمنقول قابل تقسيمي بين دو نفر مشترک باشد و يکي از دو شريک حصه خود را به قصد بيع به شخص ثالثي منتقل کند شريک ديگر حق دارد قيمتي را که مشتري داده است به او بدهد و حصه مبيعه را تملک کند، اين حق را قانون براي شريک ديگر شناخته است حق شفعه مي گويند و صاحب آن شفيع ناميده مي شود) بنابراين وقتي براي کسي حق شفعه پيدا شد صاحب آن يعني شفيع مي تواند با اراده خود قيمتي را که مشتري به بايع ( فروشنده) داده است عينا به او بدهد و بدون موافقت شريک قبلي(بايع) و يا مشتري فقط با اعمال اراده يک طرفه خود، حصه مبيعه را تملک نمايد، اين حق که فقه و قانون براي شفيع شناخته، استثنا» بر اصل مالکيت است و چون نتيجه اعمال اراده يک طرف مي باشد بنابراين از ايقائات است.
با توجه به آنچه گفته شد چون به موجب احکام فقهي ومقررات قانون مدني، اگر بنا ودرخت بدون زمين فروخته شود احکام شفعه بر آن جاري نخواهد بود، اين سوال پيش مي آيد اگر آپارتمان ها که معمولا اعياني با حق استفاده مشاعي از زمين مجموعه آپارتمان ها فروخته مي شود بين دو نفر مشترک باشد مورد عقد واقع گردد و يکي از دو شريک حصه خود را با ثالثي منتقل نمايد آيا شريک ديگر حق اخذ به شفعه دارد يا خير؟ در پاسخ بايد گفت در آپارتمان ها که ساختمان بدون زمين فروخته مي شود (البته با حق اشتراکي از زمين زير آن) و عنايت به ماده 809 قانون مدني که مي گويد): هرگاه بنا و درخت بدون زمين فروخته شود حق شفعه نخواهد بود) و با توجه به اين که در آپارتمان ها علي رغم قانون و مقررات مربوط به مالکيت املاک مشاعي، مالکيت هر آپارتمان در زمين مشترک حالت خاصي را مثلا تحت عنوان بقاي همان آپارتمان در زمين مشاعي واحد دارد ولاغير و هر آپارتمان فقط حق استفاده مشترک و مشاعي از زمين زير آپارتمان را دارد و مالکيت اختصاصي بر آن را فاقد است به صراحت مي توان گفت که مطابق قانون مدني و مقررات مربوط به تملک، در آپارتمان ها تحت هيچ صورت و حالتي اعمال حق شفعه قابليت تصور و اجرا نمي باشد.