آغاز تکاپو در بازار اوراق تسهیلات مسکن

3 سبد وام مسکن مصوب شورای پول و اعتبار که از نیمه دوم اردیبهشت‌ ماه 96 شروع ‌شده پاسخگوی 3دسته تقاضای مصرفی است.

این وام‌ها در بخش زوجین تحت عنوان وام بدون سپرده با سقف بالاتر از تسهیلات قبلی، وام اوراق با سقف اضافه اما هزینه کمتر همچنین وام اولویت‌دار برای تعاونی‌هاست. در بخش انفرادی نیز افزایش تسهیلات صورت گرفته است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، اگرچه در وهله اول افزایش این تسهیلات به‌ صورت کاملا ایده‌آل و مطلوب جلوه می‌کند اما دارای نواقص و مشکلات عدیده‌یی است. طبق جدول شماره یک وام انفرادی در تهران با افزایش 10میلیون تومان به رقمی حدود 70میلیون تومان با اقساط 640 هزار تومان می‌رسد که در مجموع با بازپرداختی 12ساله به رقمی حدود 138میلیون تومان بالغ می‌شود. این موضوع به این معناست که 70وام میلیون تومانی بگیرید دو برابر پس دهید. این تسهیلات در سایر شهرها نیز به همین روال و با بازپرداخت دو برابری چیدمان شده است.

اما تسهیلات زوجین در تهران 140میلیون وام (ارزش اسمی) شامل دو فقره وام 50 میلیون تومانی برای هر زوج به علاوه20میلیون تومان وام بدون نیاز به خرید اوراق به همراه 20میلیون وام جعاله است. ارزش واقعی این وام با احتساب بهای خرید اوراق به قیمت فعلی حدود 122میلیون تومان با بازپرداخت 12ساله حدود 236هزارتومانی است. تعداد اوراق برای دریافت این وام 240عدد است. درحال حاضر هر برگ اوراق در بازار بورس حدود 75هزار تومان است که به عقیده کارشناسان در روزهای آینده این نرخ به دلیل هجوم متقاضیان با رشد روبه‌رو خواهد شد. به‌ هر حال به نظر می‌رسد، وام‌های ارائه ‌شده توسط اوراق به دلیل افزایش هزینه خرد این اوراق برای متقاضیان گران‌تر تمام شود؛ بنابراین مسوولان باید به دنبال ضوابط جامع‌تری برای عدم گرانی این اوراق لحاظ کنند.

این چالش به‌واسطه دو برنامه ارائه ‌شده توسط مسوولان این قضیه تا میزانی منتفی خواهد بود. ایجاد مصونیت 4ماه سفته‌بازی در این بازار به لحاظ ممنوعیت فروش اوراق از زمان خرید و از طرفی افزایش 30درصدی حجم انتشار اوراق از سوی بانک عامل منتشرکننده اوراق باعث تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضای امتیاز وام خرید مسکن دو برنامه مهم برای کاهش اثرات افزایش قیمت اوراق است.

شاید دو دلیل بالا بتواند تا حدودی در کاهش اثرات افزایش قیمت وام خرید موثر واقع شود اما به نظر می‌رسد در آینده نزدیک شاهد تحرک نامحسوسی در معاملات اوراق باشیم. این حرکت نامحسوس به دلیل وجود دو بازیگر اثرگذار یعنی افزایش تقاضای کل اوراق و کاهش منابع تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن خواهد بود. بدون تردید با افزایش منابع تسهیلات خرید مسکن تسهیلات سپرده ساخت مسکن کاهشی بود و در نتیجه سازندگان برای دریافت از تسهیلات از محل خرید اوراق با متقاضیان مصرفی همگون ‌شده و بر تعداد متقاضیان افزوده و در نهایت شاهد افزایش اوراق مسکن خواهیم بود.

درحال حاضر ارزش واقعی وام خرید مسکن 90میلیون تومانی مجردها با کسر هزینه خرید اوراق(قیمت هر برگه اوراق 75هزارتومان است) 78میلیون تومان و وام خرید مسکن 140میلیون تومانی بدون سپرده زوجین 122میلیون تومان افزایش‌یافته است. به‌ هر حال به نظر می‌رسد وام زوجین به دلیل پوشش نصف قیمت یک ملک متوسط در بازار تهران از استقبال خوبی در روزهای آینده داشته باشد. به عقیده برخی از فعالان و واسطه گران بازار مسکن وام‌های کنونی تلنگر جدیدی برای بازار مسکن خواهد بود. از آنجا ‌که بعد از یک سال وام خانه‌اولی‌ها نیز به بار نشسته است از ابتدای نیمه دوم سال 96 رویکرد بازار مسکن صعودی خواهد بود.

چالش‌های تسهیلات جدید

پرویز کاکایی، رییس یکی از شعب یک بانک دولتی با بیان اینکه وام‌های جدید از دو طریق مورد انتقاد است، گفت: افزایش و هجوم تقاضا برای دریافت اوراق و کمبود منابع بانکی دو موردی است که بازار کنونی وام را به چالش می‌کشاند.

کاکایی افزود: البته این چالش‌ها به‌واسطه دو برنامه ارائه‌ شده توسط مسوولان تا میزانی منتفی خواهد بود. ایجاد مصونیت 4ماه سفته‌بازی در این بازار به لحاظ ممنوعیت فروش اوراق از زمان خرید و از طرفی افزایش 30درصدی حجم انتشار اوراق از سوی بانک عامل منتشرکننده اوراق، باعث تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضای امتیاز وام خرید مسکن دو برنامه مهم برای کاهش اثرات افزایش قیمت اوراق است. البته این دو برنامه در مقابل هجوم یک‌باره متقاضیان و کمبود منابع مالی بانک‌ها مصونیت بالایی ندارند.

وی با بیان اینکه درحال حاضر می‌توان اثرات اولیه هجوم متقاضیان را در بازار مشاهده کرد، گفت: بعد از یک هفته از اعلام مصوبه بانکی درخصوص ارائه وام هزینه یک برگ اوراق(متقاضیان وام باید به ازای هر 500 هزار تومان وام یک برگه خریداری کنند) از 71هزار تومان به 75هزار تومان رسید. این درحالی بود که از ابتدای زمستان سال 95 قیمت اوراق رشد آنچنانی نداشت.

کاکایی افزود: در ثانی ارائه وام با نرخ سود 18درصد به‌ هیچ‌ عنوان متقاضیان را برنده نمی‌کند. درحال حاضر اقساط وام 120میلیون تومانی زوجین در تهران بالای یک‌ میلیون تومان و سود وام برابر با اصل وام است. این درحالی است که این میزان وام تنها جوابگوی 30مترمربع از بهای خرید یک آپارتمان با میانگین قیمت در تهران است. پس یک زوج برای داشتن یک آپارتمان 60 متری به‌جز اقساط بالای یک ‌میلیون تومان باید منابع ذخیره ‌شده‌یی هم داشته باشد.

وی همچنین گفت: به‌ هر حال بازار کنونی اوراق به‌ واسطه ارائه وام فوری از طریق وام بدون سپرده و افزایش رسمی میزان وام خرید، شرایط مناسبی برای خریداران قطعی بازار مسکن فراهم کرده است.

به ‌این ‌ترتیب توصیه این است که متقاضیان واجد شرایط استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن، فرصت کنونی بازار را- اگرچه با قدری نوسان همراه بوده و ثبات فروردین را ندارد اما همچنان از آرامش نسبی برخوردار است- غنیمت شمرده و خرید اوراق خود را قبل از هر گونه افزایش قیمت احتمالی که از ماه آینده سرعت خواهد گرفت، انجام دهند.

وی همچنین ادامه داد: بانک‌های تجاری که از اردیبهشت سال 94 به دنبال رفع ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن در شبکه بانکی مجاز به ارائه وام بدون سپرده خرید مسکن به همه متقاضیان مجرد یا ازدواج ‌کرده شده بودند هم‌اکنون با مصوبه جدید اجازه دارند، سقف این تسهیلات را فقط برای زوجین به شکل قابل ‌ملاحظه‌یی افزایش دهند. مبلغ این وام جدید 100میلیون تومان با نرخ سود 18درصد و اقساط بسیار سنگین 2میلیون و 500 تومان با بازپرداخت 5 ساله در نظر گرفته ‌شده است.

کاکایی با بیان اینکه اقساط سنگین این وام مشکل جدی برای زوج‌های جوان است، گفت: بدون تردید این وام نمی‌تواند جامع هدف جدی و کاملا مصرف‌کننده را نشانه بگیرید زیرا بخش اعظمی از متقاضیان به‌ هیچ‌ عنوان توانایی برداشت این وام را ندارند.

آمارها نشان می‌دهد تعداد حضور متقاضیان در بانک‌های تجاری که مجاز به پرداخت در 3سقف 60، 50 و 40میلیون تومانی(به ترتیب در تهران، شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها همچنین شهرهای کوچک) بودند، موفق عمل ‌نکرده بود.

این کارشناس اقتصادی همچنین تصریح کرد: نظام بانکداری کشور نیازمند طرح‌های جامع و آماری است. به نظر می‌رسد این نظام هنوز شناخت کافی از جامع هدف خود ندارد. مسوولان می‌تواند با تغییر رویه نظام بانکی در مقابل موسسات اعتباری که زمانی محلی بوده و الان به خود اجازه خلق پول می‌دهند یا در مقابل اقساط بلند و کوتاه‌مدت بایستند. در حال حاضر رویه مطلوبی در بانک‌ها حاکم نیست و این مورد نیازمند بازنگری عمقی است.

وی گفت: اگر وزارت راه و شهرسازی به دنبال تحرک در بازار ساخت‌وساز و مسکن است، رویه کنونی وام‌های بانکی به‌واسطه اقساط سنگین، منابع کم، هجوم‌های هیجانی موفقیت بزرگی حاصل نخواهد کرد.

وام‌های متنوع با متقاضیان اندک

حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس ساخت‌وساز نیز با بیان اینکه چراغ سبز بانک‌های تجاری کارآمدی کافی نخواهد داشت، گفت: در حال حاضر بانک‌های تجاری برای پرداخت وام 100 میلیون تومانی به زوجین دارای چند چالش کمبود منابع و نرخ سود بانکی هستند.

قاضی زاهدی افزود: به‌جز کمبود منابع که دامن تمام بانک‌های تجاری را گرفته، فاصله زیاد بین نرخ سود 18 درصدی تسهیلات خرید مسکن و سود بالای 20درصد سپرده‌گذاری یکی از دغدغه‌های مهم این بانک‌ها محسوب می‌شود.

وی با بیان اینکه اگرچه مصوبه شورای پول و اعتبار، بندهای سنگینی به بانک‌های تجاری تحمیل نکرده است، گفت: اما خود این بانک‌ها دو مسیر سخت یعنی اقساط سنگین با طول بازپرداخت کوتاه‌مدت و شرط سپرده‌گذاری 15 درصد از مبلغ تسهیلات را برای متقاضیان در نظر گرفته‌اند که به نظر می‌رسد باید اصلاحاتی داشته باشد.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: سال گذشته برخی بانک‌های خصوصی، برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن، شرط سپرده‌گذاری 15درصد از مبلغ تسهیلات، آن‌هم بدون اعمال نرخ سود سپرده‌گذاری اعمال کردند که این موضوع باعث کم شدن ارزش واقعی مبلغ تسهیلات می‌شود. این 100میلیون در صورت مطالبه بانک‌ها برای رسوب 15درصدی سپرده حدود 85 میلیون تومان خواهد شد. اگرچه این بند توسط تمام بانک‌های تجاری لحاظ نشده اما می‌تواند در تعداد نهایی دریافت‌کنندگان تسهیلات موثر باشد.

زاهدی درخصوص میزان اقساط و طول بازپرداخت وام زوجین بانک‌ها تجاری نیز یادآور شد: غالب این بانک‌ها وام را در مقابل تعهدات و بروکراسی‌های پیچیده، اقساط گران و سنگین و با طول مدت بسیار کوتاه ارائه می‌دهند. اگرچه زمان تحویل این وام برای متقاضیان آنی لحاظ شده اما به نظر می‌رسد مبلغ اقساط 2میلیون و 500 هزارتومانی هیچ تناسب با بودجه اکثر زوجین که کارمند هستند مطابقت ندارد.

وی با بیان اینکه البته بانک عامل یعنی بانک مسکن نیز با یک چالش روبه‌رو است، گفت: بانک مسکن اگرچه مجاز شده در کنار تسهیلات اوراق مسکن که تسهیلات بدون سپرده محسوب می‌شود، تسهیلاتی مشابه بانک‌های تجاری که کاملا غیروابسته به اوراق است را به زوجین پرداخت کند، اما به نظر می‌رسد این 20میلیون تومان هم در گلوگاه کمبود منابع گیر کند. به‌ هر حال به علت عدم بازار سنجی درست و صحیح، بازار مسکن با چالش‌های مختلفی روبه‌رو است. البته به عقیده بسیاری از فعالان بازار مسکن تنها تسهیلات موفق در طی سال‌های اخیر تسهیلات خانه‌اولی‌ها بوده است.

وی در پاسخ به این سوال که کدام تسهیلات، بهترین است؟ گفت: سبد تسهیلات کنونی به‌هیچ‌عنوان جامعیت و یکپارچگی مطلوبی ندارد. زیرا تاکنون هیچ‌کدام از وام‌های ارائه‌شده مانند وام اوراق برای زوجین، وام صندوق یکم و وام مخصوص بافت فرسوده نتوانسته پاسخگوی جامع آماری مطلوبی لحاظ شود.

زاهدی بابیان اینکه تنوع سبد تسهیلات با شگرد حرفه‌یی و در قالب پاسخ‌گویی پی‌ریزی نشده گفت: البته برخی از تسهیلات به‌صورت مقطعی بازیگران خوبی بودند اما از صحنه رقابت به دلیل عدم هدف‌گیری متقاضیان خارج شدند. به‌هرحال، فراوانی انواع تسهیلات قدیم و جدید برای خرید مسکن، چون ‌که حق انتخاب را برای متقاضیان افزایش داده، امکان انتخاب را نیز برایشان سخت کرده است؛ زیرا هرکدام از این تسهیلات جدای از تنوع در مبلغ، نرخ سود، شرط سپرده‌گذاری، مبلغ قسط و طول دوره بازپرداخت جامعیت کافی را به‌تنهایی ندارند.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت، تسهیلات اوراق مسکن، برای زوجین در حال حاضر هم به لحاظ قطعیت پرداخت توسط بانک عامل و هم به لحاظ ارزش واقعی، نرخ سود، مبلغ قسط و همچنین طول دوره بازپرداخت، شرایط بهتری نسبت به سایر تسهیلات موجود در سبد دارد.

وی گفت: بازار کنونی مسکن نیازمند تلنگر دو بخش عرضه و تقاضا است. این همگن‌سازی باعث ایجاد و افزایش تحرکات متعدد در بازار مسکن می‌شود. تجربه جهانی نشان می‌دهد وام‌های مسکن باید بررسی‌شده، منطقی و توأمان با سنجش بخش عرضه و تقاضا هرماه باشد.

افزایش تسهیلات یک‌طرفه بازار تقاضا جز ایجاد جو روانی، افزایش قیمت‌های هیجانی کارکرد مطلوبی نداشته و بازار را ملتهب می‌کند. ارائه این تسهیلات جدید از نیمه دوم اردیبهشت‌ماه این مطلب را به‌وضوح نشان می‌دهد. فشارهای هیجانی نشان از هجوم تقاضا می‌تواند کارکرد نامطلوبی بر بازار بزرگ مسکن داشته باشد.