دو مطالعه و پژوهش میدانی صورت گرفته از دو منطقه شهری پایتخت که از دیدگاه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور کانون ساخت ‏وسازهای مغایر و متضاد با ضوابط اسناد بالادست اداره شهر تهران است از متوقف نشدن روند ساخت ‏وسازهای مغایر با طرح جامع و طرح تفصیلی گزارش می‏دهد. متن این دو مطالعه که یکی از آنها با همکاری مشترک سازمان نظام مهندسی استان تهران به ‏عنوان رکن اصلی نظارت بر همه نوع تحرک ساختمانی در پایتخت و معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی درخصوص منطقه یک صورت گرفته و دیگری از سوی یک گروه کارشناس شهرسازی درخصوص منطقه 22 پایتخت انجام گرفته مشخص می‏کند: در دو منطقه از تهران که به لحاظ موقعیت جغرافیایی و نقشه توپوگرافی دو منطقه استراتژیک برای شهر تهران محسوب می‏شوند حجم قابل‌توجهی از ساخت ‏وسازها از 10 خط قرمز ترسیم شده در اسناد فرادست شهری منحرف شده‏اند. به گزارش دنیای اقتصاد، این مطالعات حاکی از آن است که در مناطق یک و 22 شهر تهران به ‏عنوان کانون ساخت ‏وسازهای مغایر با طرح تفصیلی و نمادی از ساخت ‏وسازهای مغایر در سایر مناطق پایتخت طی سال‏های 90 تا 95 تحرکات ساختمانی بیش از آنکه از ضوابط بالادست و ملاک عمل توسعه مطلوب شهر تهران تبعیت کند از توافقاتی «نانوشته» یا بعضا «مجهز به‏صورت جلسه» یا «مصوبات موردی» نشات گرفته که محصول آن در حال حاضر به شکل رشد بدقواره شهر بروز پیدا کرده‏است.

متن کامل این دو دسته مطالعه و پایش میدانی که در اختیار شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به ‏عنوان عالی‏ترین مرجع نظارتی قرار گرفته و قرار است در جلسه آتی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور مورد بررسی قرار گیرد، مهر تاییدی است بر آنچه امروز گروهی از کارشناسان شهری و بازار مسکن درباره منشا سقوط کیفیت زندگی در پایتخت و همچنین رکود مسکن عنوان می‏کنند، می‏زند.

کارشناسان شهری سال گذشته با تشدید بحران آلودگی هوا وترافیک در تهران یکی از عوامل اصلی شکل‏دهنده چالش‏های زیست‏محیطی را رشد بدقواره پایتخت ناشی از افزایش ناموزون ظرفیت جمعیت‏ پذیری شهر تحت تاثیر ساخت ‏وسازهای افراطی عنوان کردند که بدون رعایت سقف جمعیت‏ پذیری پیش‏بینی شده در طرح تفصیلی انجام شده‏است. از سوی دیگر گروه دیگری از کارشناسان اقتصاد مسکن نیز ریشه رکود سرمایه‏گذاری ساختمانی را انحراف سرمایه ‏های ساختمانی در سال‏های اخیر به مناطق کم‌کشش برای تقاضای موثر و خرید آپارتمان مطرح کردند.

این پژوهش نشان می‏دهد: بارگذاری ساختمان‏های مسکونی در دو منطقه یک و 22 به مراتب بیش از سقف تعیین شده در طرح جامع و تفصیلی شهر تهران است. در این اسناد برای مناطق 22 گانه شهر تهران براساس مجموعه‏ای از فاکتورها از جمله ظرف زیست‏محیطی و پارامترهای اقتصادی شهر، حد مشخصی از جمعیت‏ پذیری تعریف شده‏است به این معنی که حد مشخصی از ساخت ‏وساز‏ها برای ایجاد تناسب میان ظرفیت جمعیت‏ پذیری و سرانه ‏های خدماتی و رفاهی منطقه باید رعایت شود. در این راستا طرح جامع برای منطقه یک تهران افزایش ظرفیت جمعیت‌پذیری مجاز (ظرفیت جمعیت‏ پذیری ارتباط مستقیم با تیراژ ساخت ‏وساز در هر منطقه شهری دارد) برای سال 1400 را معادل 380 هزار نفر پیش‌بینی کرده است؛ این در حالی است که در حال حاضر ظرفیت جمعیت‏ پذیری منطقه یک با احتساب افزایش 220 هزار نفری طی فقط 5سال به 659 هزار نفر رسیده که این آرایش جمعیتی فعلی منطقه یک 7/ 1 برابر گنجایش مصوب این منطقه برای سال 1400 است.

به عبارت دیگر، شهر تهران طی سال‌های اخیر باید به گونه‏ای از محل ساخت ‏وسازهای مسکونی توسعه پیدا می‏کرد که به ‏عنوان نمونه در منطقه یک ظرفیت جمعیت پذیری برای سال 1400 به حد 380 هزار نفر می‏رسید اما هم‏اکنون منطقه یک برای سکونت 659 هزار نفر دارای آپارتمان است؛ این در حالی است که سرانه ‏های خدماتی متناسب با ظرفیت جمعیتی شکل گرفته در این منطقه رشد پیدا نکرده‏است. آن‌طور که در مطالعه سازمان نظام مهندسی استان تهران و معاونت شهرسازی و معماری برآورد شده‏است در فاصله سال‏های 90 تا 95 معادل 3 هزار و 769 پروانه ساختمانی برای 3 هزار و 769 پارسل(قطعه پلاک) در منطقه یک صادر شده‏است که 69 درصد این ساخت ‏وسازها(2هزار و 605 پارسل) دارای مغایرت و انحراف از ضوابط طرح جامع یا تفصیلی تهران است. همچنین نتایج پایش وضعیت فعلی محله ‏ها و ساختمان‏های شکل گرفته یا در حال ساخت در منطقه 22 که شورای عالی شهرسازی و معماری به ‏عنوان نهاد عالی ناظر بر اجرای مقررات و ضوابط شهرسازی توسط شهرداری تهران است این منطقه را کریدور اصلی ورود جریان هوای تهران معرفی می‏کند، نشان می‏دهد: تحت تاثیر تغییر کاربری پهنه ‏های مصوب اراضی منطقه 22 نسبت به طرح جامع در حال حاضر تعداد برج‏ها و ساختمان‏های بلند مسکونی این منطقه چند برابر سقف مجاز ساخت ‏وسازهای مسکونی در نقشه بالادست توسعه پایتخت است.

به‏طوری که عمده پهنه ‏های S (تجاری)، G(فضای سبز و باز) و M (مختلط) در این منطقه به پهنه R (مسکونی) تغییر کرده‏اند.

این دو مطالعه پاسخی است در رد یک دیدگاه قابل تامل درباره رکود مسکن که اخیرا در زاویه مقابل تحلیل کارشناسان اقتصاد مسکن مطرح شده‏است. این دیدگاه متفاوت از دیدگاه ‏های سایر کارشناسان اقتصاد مسکن منشأ رکود مسکن را نقش عوامل منتفع از واردات (تجارت کالا) عنوان می‏کند؛ به این معنی که چون ساخت ‏وساز به‏صورت کامل به مواد و مصالح تولید داخل وابسته است و ورنق آن نفعی برای واردکنندگان ندارد در نتیجه با هدایت بازار از سوی واردکنندگان این بخش به رکود رفته است، این در حالی است که کارنامه ساخت ‏وسازهای مسکونی منطقه یک به ‏عنوان لوکس‌ترین بخش بازار مسکن پایتخت که گروه ‏های خاصی از بسازوبفروش‏ها در آن فعالیت می‏کنند نشان ‏می‏دهد: کج‌روی فعالیت‏های ساختمانی این منطقه طی سال‏های اخیر منجر به انحراف سرمایه ‏ها به نقطه‏ای از بازار ملک شده که در حال حاضر به دلیل نبود تقاضای مصرفی برای آنچه در این منطقه احداث شده، سرمایه ‏های وارد شده به بخش مسکن و ساختمان محبوس و بازار مسکن نهایتا به رکود رفته است.

مطابق پژوهش انجام شده از سوی این دو گروه 12 درصد از ساخت ‏وسازهای شهر تهران در پنج سال اخیر فقط در منطقه یک پایتخت انجام شده است. در حال حاضر نه تنها حجم قابل توجهی از سرمایه ‏های مولد فعالان ساختمانی در پروژه ‏های ساختمانی منطقه یک حبس شده که در منطقه معروف به شهر برج‏ها(منطقه 22) صدها برج مسکونی خالی از سکنه، سازنده ‏های این پروژه ‏ها را دچار مشکل کرده است. به این علت که در منطقه یک اغلب پروژه ‏های ساختمانی به‏صورت لوکس، بزرگ متراژ و گران‏قیمت هستند و با نیاز فعلی بازار مسکن همخوانی ندارد و همچنین اگرچه در منطقه 22 قیمت املاک به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران نزدیک است اما میزان استقبال از سکونت در این منطقه به دلیل دوری از مرکز و سطح پایین رفاه سکونتی در مقایسه با مناطق عادی اما پرتقاضای شهر (مناطق 4 و 5) اندک است.

این دو مطالعه که برای شناسایی انحرافات ساختمانی و مغایرت ساخت ‏وسازها نسبت به طرح جامع انجام شده، نشان می‏دهد: پایتخت در جریان رشد فیزیکی در سال‏های اخیر از 10 خط قرمز عبور کرده‏است. براین اساس غالب ساخت ‏وسازها یک یا چند یا همه 10 نوع حریم مقررات ساختمانی شامل «تغییر پهنه ‏های مصوب طرح جامع و تفصیلی»، «تغییر کاربری اراضی تثبیت‌شده»، « ساخت‌وساز در اراضی سبز»، « عبور از سقف مجاز جمعیت‏ پذیری»، «عبور از خط محدوده شهر تهران»، «افزایش تراکم ساختمانی بیش از حد مجاز»، «بارگذاری مسکونی روی زمین‏های ذخیره شهر»، «برج‏سازی در نقاط ممنوعه»، «استفاده غیر از اراضی مخصوص تامین خدمات شهری» و «تغییر ساخت خیابان‏کشی مغایر با شبکه معابر مصوب طرح جامع» را رعایت نکرده که پیامد آن رشد نامطلوب پایتخت است.

 

نمونه‏ برداری از مغایرت‏ها

براساس این گزارش10 خط‏قرمز تعیین شده در ضوابط طرح جامع و تفصیلی با وجود اجرای طرح تفصیلی به ‏عنوان نقشه راه ساخت ‏وسازهای شهر تهران طی پنج سال اخیر نادیده گرفته‏ شده است. نتایج تحقیقات دو گروه مطالعاتی کارشناسی که در اختیار شورای عالی شهرسازی نیز قرار گرفته از وجود تعداد زیادی از مصادیق این مغایرت‏ها خبر می‏دهد. این گروه مطالعاتی برای احصای مغایرت‏های نقشه‏ ساخت ‏وساز صورت گرفته در منطقه یک نسبت به نقشه طرح تفصیلی به دلیل عدم دسترسی به اطلاعات پروانه ‏های صادر شده طی پنج سال اخیر، از طریق مطالعه میدانی محله به محله وضع موجود ساختمان‏های این منطقه را ثبت و با نقشه طرح جامع و تفصیلی مطابقت داده ‏است.

در محدوده 22 نیز نمونه ‏های زیادی از مغایرت‏ها و عبور از خط قرمز‏ها ثبت شده است.

یکی از این خط قرمز‏ها «عبور از خط محدوده شهر تهران» عنوان شده است، این در حالی است که در منطقه 22 در بخش شمالی بیمارستان مغز، خط محدوده این منطقه بدون داشتن مصوبه‏ای از سوی نهادهای بالادست نظارتی افزایش یافته است. بررسی‏های میدانی از این منطقه افزوده شده به محدوده منطقه 22 حاکی از آن است که در این منطقه فعالیت‏های ساختمانی در مرحله خاکبرداری قرار دارد.

همچنین تغییر پهنه‏ در اراضی میدان تیر چیتگر نیز نمونه واضحی از حرکت در جهت خلاف مقررات مصوب درخصوص کاربری پهنه ‏ها در طرح جامع و تفصیلی است. این اراضی طبق سند طرح جامع شهر تهران دارای کاربری S12، S21 و G32 بوده است. این اراضی در توافق با یک نهاد در مصوبه کمیسیون ماده 5 به پهنه مسکونی (R262) تغییر پیدا کرده است. بررسی‏های کارشناسی از روند فعالیت‏های ساختمانی مغایر با اسناد فرادست نشان می‏دهد: چنین تغییری در چنین مساحت و تعداد واحد مسکونی (25 هزار واحد مسکونی) مغایرتی اساسی با ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران دارد.

«استفاده غیر از اراضی مخصوص تامین خدمات شهری» و «ساخت ‏وساز در اراضی سبز» دو خط قرمز دیگر در اسناد فرادستی اداره شهر تهران است که در منطقه 22 از آن عبور شده است. به ‏عنوان نمونه براساس ضوابط فرادست 70 درصد از اراضی میدان تیر در منطقه 22 (این اراضی دارای مساحتی بالغ بر 500هکتار است) طی توافقی به مدیریت شهری واگذار شد. طبق قانون، مدیریت شهری مکلف است بخش اعظم این اراضی را به خدمات شهری اختصاص دهد اما در حال حاضر حدود 140 هکتار از این اراضی به مجموعه هزار و یک شهر اختصاص یافته است. مطابق با سند طرح جامع و تفصیلی این پروژه در پهنه حفاظت ویژه ساخته می‏شود و باید حداقل ساخت ‏وساز درآن صورت گیرد اما در حال حاضر مطابق با اطلاعات منتشر شده در سایت این پروژه، در این محدوده سه هتل و هایپر مارکت با مساحت زیربنای 380هزار مترمربع ساخته شده است.همچنین از سوی دیگر حدود 30 هکتار از این اراضی به ساخت یک مجتمع تجاری چندمنظوره با 29 طبقه اختصاص پیدا کرده است که فاقد هیچ گونه مصوبه‏ای از سوی کمیسیون ماده 5 است.

اما ساخت ‏وساز در اراضی سبز در محدوده منطقه22 به همین نمونه خلاصه نمی‏شود. بخش دیگری از این اراضی در توافق با یک نهاد دیگر با تغییر پهنه از فضای سبز به مسکونی فعالیت‏های ساختمانی در جریان است که به نظر می‏رسد نهایتا به افزایش ظرفیت جمعیت‏ پذیری شهر تهران منتهی شود. اراضی شهرک خرازی نیز که در طرح تفصیلی در پهنه تجاری قرار داشته در بازنگری سال اول اجرای طرح تفصیلی به پهنه مختلط تغییر کاربری پیدا کرد. نکته جالب به دست آمده از بررسی‏های میدانی این گروه مطالعاتی آنکه در این منطقه صرفا پروانه ساخت در حدود 8 هزار واحد مسکونی صادر شده و سایر کاربری‏های مربوط به پهنه مختلط در این منطقه مورد توجه قرار نگرفته است.

رعایت ظرفیت جمعیت‏ پذیری که یکی دیگر از خطوط قرمز اسناد فرادست شهر تهران است، در بخش دیگری از محدوده منطقه 22 یعنی اراضی مروارید شهر رعایت نشده‏است. این اراضی در طرح جامع دارای کاربری مسکونی با تراکم متوسط مشخص شده‏اند اما بررسی‏ها حاکی از آن است که هم اکنون 58 برج با تعداد طبقات 20 تا 36 طبقه در این محدوده درحال ساخت است و توده‌گذاری‏ها هیچ انطباقی با شبکه معابر طرح تفصیلی ندارد.

تغییر پهنه بخش بزرگی از اراضی خرگوش‌دره از کاربری سبز به تجاری و اراضی شرقی پارک چیتگر از کاربری سبز به مختلط از دیگر نمونه‌های عبور از خطوط قرمز یاد شده است. آنچه مورد توجه گروه‏ مطالعاتی درخصوص کج‏روی منطقه 22 از محدوده طرح جامع و تفصیلی قرار گرفته این نکته است که در بسیاری از کاربری‏های تثبیتی در منطقه 22، پروانه برای کاربری دیگر عمدتا مسکونی صادر شده‏است. این تحقیقات در عین حال به کمبود خدمات رفاهی در این منطقه از شهر تهران اشاره کرده است. مطابق با محتوای تحقیقات اگرچه از سال 93 صدور پروانه ‏های بلندمرتبه در منطقه 22 ممنوع اعلام شده است اما تاکنون حدود 30 مورد پروانه بالای 12 طبقه بدون مصوبه کمیسیون ماده 5 در این منطقه صادر شده است.

 

توافقات نانوشته

نکته مهم دیگر برآمده از این تحقیقات آنکه طی پنج سال اخیر حدود 70 درصد از اراضی قدرالسهم مدیریت شهری فروخته شده و از این رو در این محدوده کمبود تامین خدمات وجود دارد و بسیاری از توافقات با مالکان به گونه‏ای بوده که به مالک وعده تغییر ضوابط طرح تفصیلی داده شده‏است و با استناد به این روند به بهانه حقوق مکتسبه شهروندان به تغییر ضوابط مصوب طرح تفصیلی می‏پردازند.

 

شبکه معابر بدون مصوبه

بخش دیگری از تحقیقات این گروه کارشناسی در مورد اجراشدن یا نشدن ضوابط طرح تفصیلی در منطقه 22 به شبکه معابر اختصاص دارد. نتایج این تحقیقات نشان می‏دهد بخشی از خیابان‏کشی این منطقه مغایر با شبکه معابر مصوب طرح جامع انجام شده است. به ‏عنوان مثال برای شبکه معابر این منطقه لایه‏ای تحت عنوان Road4 پیش‏بینی شده‏ که به تصویب مراجع نظارتی بالاتر نرسیده است و درموارد زیادی اختلافات فاحشی با ضوابط طرح تفصیلی دارد. علاوه بر این در منطقه 22 در محدوده اراضی یک مرکز تجاری(مال)، یک مجتمع تفریحی(هزار و یک شهر) و یک شهرک مسکونی توافقی برای تغییر سیستم معابر طرح تفصیلی با مالکان آن سه مجموعه امضا کرده و ملاک عملیات عمرانی قرار گرفته که دارای هیچ‏گونه مصوبه‏ای نیست. طوری که سه دسترسی مستقیم با سه تونل از بزرگراه همت در حال ساخت است. نکته مورد تاکید دیگر از سوی کارشناسان این تیم پژوهشی آن است که در منطقه 22، پهنه M با ماهیت مختلط تقریبا وجود ندارد. غالب این پهنه ‏ها با توجه به خلأ قانونی ضوابط به مسکونی اختصاص پیدا کرده است.