فرمول قیمت خرید مسکن :
(ویلا ، خانه ، آپارتمان)
شاید این سوال برای شما هم پیش آمده باشد که روش صحیح قیمت گذاری املاک مسکونی چگونه و توسط چه کسی باید انجام بشود ؟!
این سوال برای کسانی که حتی برای یک مرتبه اقدام به خرید یک واحد مسکونی اعم از خانه ، ویلا یا آپارتمان مینمایند بسیار مهم و حائز اهمیت است و گاها تاثیر زیادی در انتخاب آنها دارد ، چرا که میل به انتخاب درست و موفق در وجود همه ما در انجام هر داد و ستدی حتی کوچک باعث میشود که به دنبال کسب روش یا فرمولی صحیح و قابل اعتماد برای مقایسه انتخاب ها و فرصت های موجود باشیم .
اما درمیان این انتخاب ها وقتی صحبت از خرید و فروش املاک میشود به دلیل میزان نسبتا بالای سرمایه گذاری در این داد و ستد ، پاسخ به این مساله اهمیت بیشتری پیدا میکند .
ما تلاش میکنیم تا برای فراهم نمودن امنیت و آسایش خویش و خانواده مان اقدام به تامین نیاز های اولیه و ضروری مثل خوراک ، پوشاک و در وهله مهمتر سرپناه زندگی مان به بهترین نحو و مطلوب ترین حالت ممکن دست یابیم .
دستیابی و پاسخ صحیح به این نیاز ها که جزو دسته های اساسی و اولیه زنجیره رشد و ارتقاء انسان طبق هرم مازلو (به اعتقاد مازلو نیازهای آدمی از یک سلسله مراتب برخوردارند که رفتار افراد در لحظات خاص تحت تأثیر شدیدترین نیاز قرار میگیرد. هنگامی که ارضای نیازها آغاز میشود، تغییری که در انگیزش فرد رخ خواهد داد بدین گونه است که به جای نیازهای قبل، سطح دیگری از نیاز، اهمیت یافته و محرک رفتار خواهد شد. نیازها به همین ترتیب تا پایان سلسله مراتب نیازها اوج گرفته و پس از ارضاء، فروکش کرده و نوبت به دیگری می‌سپارند.) میباشد ، انگیزه تلاش و کوشش در راه کسب موفقیت های روزمره را برای ما فراهم میسازد .
به انگلیسی: (Abraham (Harold) Maslow)
در جوامع مختلف و طبق ساختارهای درونی هر جامعه برای دستیابی و پاسخ به این نیاز ضروری یعنی مسکن از سوی دولتمردان و مدیران جامعه روشهای مختلفی ارائه شده است که هرچقدر این جوامع از ثبات ،مدیریت و تمکن بالاتری برخوردار باشند روشهای ساده تری برای پاسخ به این نیاز تدوین مینمایند و سعی بر آن میباشد که مردم از این نیاز های حداقل اولیه براحتی برخوردار گردند و تلاش خود را برای دستیابی به سطح بالاتری از درجه انسانیت طبق هرم مازلو و همان چیزی که در تمام ادیان بعنوان رسالت انسان در طول زندگی به آن اشاره شده است معطوف نمایند .
در میان این جوامع مختلف در کشور رو به توسعه ما ایران ، طی سالیان گذشته توجه خاصی به این مقوله شده است و همواره تلاش هایی برای فراهم نمودن روش و ارائه تسهیلاتی مناسب برای پاسخ به نیاز مسکن شده است که به دلایل مختلف و خارج از این مجال ، هنوز ثبات مشخصی در این مقوله بوجود نیامده .
این معضل بی ثباتی تقاضا و عرضه مسکن را تحت تاثیر خود قرار داده و با تغییر متغیرهای موثری چون رشد جمعیت همواره فرصتی را برای سرمایه گذاری مهیا مینماید که بهره برداری از آن توانسته اقشار زیادی را به سودهای کلان برساند و همین موضوع بسیاری را از داشتن حداقل ها باز داشته است .
وقتی تازه واردان برای ورود به این بازار جذاب و پرسود مسکن ، چه به عنوان سرمایه گذاری و چه بعنوان تامین سرپناه اولیه خود تقاضای خود را ارائه میکنند بسته به دوران رکود یا رونق این بازار ناگزیر با دوگروه واسطه گران املاک یا مالکان پروژه های ساختمانی مواجه میشوند که همواره یا در اکثر مواقع در یک مسیر گام بر میدارند !!!
در حالی که دولت، دستگاه‌ها، نهادها و حتی وزارتخانه‌ها هنگام خرید و فروش ملک یا نقل‌وانتقالات ملکی، موظف هستند برای تعیین قیمت املاک، از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده کنند و هرگونه قیمت‌گذاری بدون دخالت کارشناس دادگستری، ممنوع و غیرقابل وجاهت قانونی و غیرقابل استفاده است اما این روش بدین گونه است که ، قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌ها یا خانه های مسکونی در ایران که توسط مشاوران‌املاک در فایل ها یا روزنامه‌ها یا سایت های املاک ( روش متداول امروزی ) آگهی میشود، فقط براساس سلیقه و خواسته فروشنده تعیین شده و به همین خاطر همیشه بالاتر از ارزش واقعی این املاک میباشد و کمتر این قیمت ها بر اساس یک روش کارشناسی شده توسط مقامات یا الگوی خاص تعیین میگردد !!!
هرچند این موضوع قیمت گذاری به دلیل تفاوت های زیاد در مواردی چون کیفیت اجزای ساختمان (خوشبختانه در سالهای اخیر حد اقل استاندارد ها تعیین و بعنوان ضوابط نظارت و اجرا میشود . گاها هم نمیشود !!!) و مصالح به کار رفته توسط سازندگان و همچنین مرغوبیت و قیمت زمین در منطقه ساخت و ساز ( اصطلاح بالا شهر و پائین شهر معروف و جدیدا بکر بودن منطقه ) و ضوابط قیمت گذاری ارگانهای ذیصلاح برای دریافت عوارض خدماتی ( تراکم و ضابطه و … ) ، اصولا کاری بسیار پیچیده و تخصصی میشود و دست مالکان را برای قیمت گذاری روی املاک خود باز میگذارد اما تنها تکیه کردن به این روش قیمت گذاری مسکن بر اساس سلیقه و خواست مالک بدون نظارت هم کاری پر خطر برای سرمایه گذاری تازه وارد ها یا تامین مسکن برای رفع نیاز متقاضیان میباشد .
روشهای متداول دیگر برای قیمت گذاری هم وجود دارد ، مثل قیاس با سایر املاک مشابه در همان منطقه که این روش هم بی تاثیر از روش قبل نمی باشد !!! بطوریکه فرد مالک برای فروش ملکش به بنگاه مسکن یا دفاتر مشاور املاک مراجعه میکند، کارشناس مشاوراملاک از او درباره قیمت مدنظر می‌پرسد، فروشنده هم عددی را به عنوان قیمت اعلام میکند و بلافاصله مشاور در فایل کاغذی یا دفاتر مخصوص، قیمت او را با کمی تغییر ثبت میکند ( بعضا بالاتر ) و از فردا مبنای بازاریابی خود برای یافتن مشتری قرار می‌دهد، این اتفاق در طی چند ورود و خروج مالکین به دفاتر، مبنای قیمت گذاری برای یک منطقه میشود!!! بطوریکه کمترین قیمت ارائه شده توسط مالکین را اصطلاحا “شکار” و بالاترین قیمت را “ملک داغ” خطاب میکنند و اصطلاح میانگین گیری ساده ترین فرمول ارزش گذاری آن منطقه برای تعیین قیمت املاک میگردد ( به همین سادگی !!!) .
در اینجا من (مهدی امینی) با توجه به یادگیریهای خود بر اساس گذراندن دوره های اقتصادی در دکترای بیزنس ( DBA ) در محضر استاد عزیزم جناب آقای دکتر سید مصطفی صفاری ( پیشگوی اقتصادی ایران و رئیس هیات مدیره شرکت سبد گردان ایرانیان ) وهمچنین با استفاده و انطباق آموخته های علمی خود با تجارب کسب شده در طی سالیان حضور در بازار املاک و مسکن ، سعی برآن نمودم تا فرمول هایی را برای قیمت گذاری بر املاک مختلف اعم از مسکونی ، تجاری ، اداری ، صنعتی و … ارائه نمایم که در این مقوله و در گام اول فرمول قیمت گذاری مسکن در خرید آپارتمان و خانه که استفاده از آن جزء اصول و روشهای تعیین قیمت برای شخص خودم بعنوان ابزاری کارآمد در بررسی سرمایه گذاری بخش مسکن نیز میباشد را در اختیار شما کاربران عزیز ناریران قرار میدهم . با این امید که مورد استفاده و توجه شما خوبان قرار گیرد و در کنار سایر روش های موجود در قیمت گذاری بتواند کمکی در تصمیم گیری برای شما باشد :
این فرمول برگرفته شده از معادلات اقتصادی رایج ( فرمول سرمایه گذاری اقتصادی ) میباشد و باید توجه نمائید که با این روش قیمت هر واحد آپارتمان با توجه به میزان نرخ بهره آورده هر سرمایه گذار متفاوت خواهد بود ، بله اینجا میتوان به این مهم دست یافت که قیمت هر واحد آپارتمان یا خانه برای هر شخص بسته به اینکه سرمایه خود را از چه بخشی تهیه و تامین میکند و نرخ سود آن سرمایه گذاری چقدر میباشد متفاوت میباشد . بدین ترتیب پیشنهاد خرید یک واحد آپارتمان با یک قیمت ثابت برای یک نفر میتواند عالی باشد و همان واحد آپارتمان برای شخص دیگر با همان قیمت میتواند گران یا غیر قابل توجیه باشد .
برای درک بهتر این مساله به همراه ارائه فرمول خرید آپارتمان یا خانه مثالی برای شما عزیزان مطرح میکنم :
ارزش یک واحد مسکونی(خانه یا آپارتمان )=(π(1+R)/(r-R
در اینجا باید به تعریف اصطلاحات فوق بپردازیم :
Π = عبارت است از اجاره یکساله آن واحد مذکور بر اساس میانگین قیمت منطقه در چند سال گذشته
R = عبارت است از نرخ رشد اجاره بها در سالهای اخیر ( در کشور ما نرخ رشد اجاره میانگین در طی چند سال گذشته بصورت میانگین مناطق مختلف برابر 15% درصد بوده که این درصد را با مقایسه نرخ اجاره بها در طی 5 سال قبل میتوان به راحتی بدست اورد )
r = نرخ بهره و سودی که از محل سرمایه گذاری قبلی ( آورده توسط خریدار ) بدست می آمده .
بعنوان مثال :
یک واحد آپارتمان 100 متری که در سال جاری بصورت رهن و اجاره به مبلغ سالانه 12 میلیون تومان ( ماهیانه 1 میلیون تومان ) درامد از محل اجاره دریافت مینماید و نرخ رشد اجاره بها را با تحقیق و مقایسه با قیمت های سال های گذشته 15% درصد فرض نمائیم . بصورت زیر است :
- حالت اول اگر من مبلغ 500 میلیون تومان در بانک با نرخ بهره 18% سالیانه داشته باشم و قصد خرید یک واحد اپارتمان در منطقه یا شهری در ایران داشته باشم بصورت زیر به پیشنهاد فوق پاسخ میدهم :
ارزش یک واحد مسکونی (خانه یا آپارتمان ) با آورده سود بانکی 18% :
460,000,000 = (0/18-0/15) / (1+0/15)12,000,000
طبق این معادله قیمت آپارتمان فوق برای من 460 میلیون میباشد و در صورتی که پائینتر از این قیمت باشد مطلوب و گرانتر از این مبلغ گران و توجیه ناپذیر میباشد .
نکته : با فرض اینکه مبلغ اورده من از چند محل مختلف با نرخ بهره های متفاوت تامین شود باید نرخ بهره بر اساس میانگین وزنی محاسبه شود و معدل نرخ بهره ها را بجای r قرار دهیم .
- حالت دوم اگر من مبلغ 500 میلیون تومان در بانک با نرخ بهره 22% سالیانه داشته باشم و قصد خرید یک واحد اپارتمان در منطقه یا شهری در ایران داشته باشم بصورت زیر به پیشنهاد فوق پاسخ میدهم :
ارزش یک واحد مسکونی (خانه یا آپارتمان ) با آورده سود بانکی 22% :
197,000,000 = (0/22-0/15) / (1+0/15)12,000,000
طبق این معادله قیمت آپارتمان فوق برای من 197 میلیون میباشد و در صورتی که پائینتر از این قیمت باشد مطلوب و گرانتر از این مبلغ گران و توجیه ناپذیر میباشد .
با این مثال متوجه میشویم که یک واحد آپارتمان تحت تاثیر دو حالت نرخ بهره آورده قرار میگیرد و تفاوت چشمگیری در ارزش سرمایه گذاری ایجاد مینماید .
این حالت ممکن است برای دو شخص در یک زمان واحد با توجه به نوع سرمایه گذاریهای قبلی نیز ایجاد شود . با فرض اینکه محل تامین مالی برای خرید آپارتمان شخص اول با سود 18% و یرای شخص دوم 22% باشد براحتی میتوان مشاهده نمود که ارزش آپارتمان اختلاف بسیار فاحشی خواد داشت .
میتوان گفت که عوامل زیادی چون :
- نرخ سود یا بهره سپرده بانکی
- درآمد سرانه خانوارها
- سهم مسکن از تسهیلات بانکی
- نرخ بازدهی شاخص بازار سهام
- حجم نقدینگی
- نرخ واقعی ارز
از مهمترین عوامل اثر گذار بر نوسان قیمت مسکن هستند و در این میان با توجه به سیاست دولتمردان و نظام بانکی در یک جامعه چقدر تاثیر مستقیم بر روی قیمت و روند سرمایه گذاری بر مسکن در انواع مختلف اعم از خانه ، آپارتمان یا ویلا ایجاد میگردد .
در کشور ما ایران نه تنها صنعت ساختمان و مسکن بلکه بسیاری از صنایع دیگر بدلیل عدم مدیریت دقیق و یا بالعکس آن !!! همواره تحت تاثیر مستقیم تصمیمات کلان جامعه دچار بی ثباتی میگردد و نمیتوان بصورت جامع و کامل یک روش یا فرمول را بدون در نظر گرفتن مسائل دیگر مرجع تصمیم گیری قرار داد اما امیدوارم با ارائه این فرمول در قالب یک مقاله توانسته باشم بخش کوچکی از رسالتی که ناریران برای کاربران خود به عهده دارد و عبارتست از :
ماموریت :
“ناریران” با توجه به پتانسیل دانش ، تجربه و انگیزه مدیران و پرسنل خود و با بکار گیری کامل و جامع از تمامیت ابزار و تکنولوژی های روز در این صنعت ماموریت خود را
” گرد آوری و ساماندهی اطلاعات مربوط به فعالیت های مرتبط با صنعت ساختمان و املاک“ میداند
را برآورده نموده باشم .
منتظر تکمیل این مقاله در بخش های بعد برای سرمایه گذاری در سایر بخشهای املاک شامل فرمول خرید مناسب ویلا ، در بخش املاک مسکونی و همچنین فرمول خرید املاک تجاری ، املاک اداری و سایر مستغلات باشید .
ما همچنین در صدد ارائه بهترین روشهای تصمیم گیری برای خرید زمین مناسب جهت احداث پروژه ساختمانی در همه بخشهای صنعت ساختمان نیز میباشیم .
راهنمای بخش املاک ناریران را دنبال کنید و جای تقدیر دارد اگر ما را در این راه همراهی نمائید و با ارائه نظرات و پیشنهادات و یا انتقادات خودتان باعث برداشت گامهای پر بازده و قویتر ما در این راه گردید .